不動産投資で最も恐ろしい失敗の一つは、新築物件の工事中に建築会社が事業を継続できなくなることです。
建築が止まっても、支払った資金がすべて戻るとは限りません。物件から家賃収入を得られない一方で、融資の金利負担は続きます。さらに、別の建築会社へ引き継ごうとしても、断られたり、追加費用を求められたりします。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。不動産は扱う金額が大きいため、安さや融資条件だけで判断してはいけません。初心者ほど、物件だけでなく、事業を一緒に進める相手の安全性まで確認する必要があります。
不動産投資では一度の判断ミスが大きな損失になる
不動産投資には、怪しい、怖いという印象があります。実際、不動産取引では詐欺が起こることもあり、被害額が数千万円、場合によっては億単位になる可能性があります。
たとえば5,000万円の物件を購入し、仲介手数料として物件価格の3％＋6万円を支払う場合、その金額は156万円になります。物件代金だけでなく、取引に伴う費用も小さくありません。
だからこそ、契約内容や取引相手を自分で確認し、騙されないための知識を持つことが欠かせません。分からない点を相談できる大家やメンターの存在も重要です。
不動産投資で失敗する人に共通する考え方については、不動産投資で成功する医師・破産する医師の5つの違いでも解説しています。
新築アパートで建築会社が倒産すると何が起こるのか
新築投資では、属性や資金力によって建物代の全額に融資を受けられる場合があります。土地に2,000万円、建物に8,000万円から1億円をかける計画でも、比較的少ない自己資金で大型物件を持てる可能性があることは新築のメリットです。
しかし、工事の途中で建築会社の経営が悪化し、建設を放棄すると状況は一変します。
途中まで建てられた建物を別の会社が引き継ぐことには、建築会社側のリスクがあります。施工内容の把握や責任の所在が複雑になるため、引き受けてもらえないことがあります。引き継げたとしても、当初の1.2倍ほどの費用を求められる場合があります。
実際に、ある医師は非常に安い見積もりを提示した建築会社へ新築を依頼しました。しかし、工事中にその会社の経営が悪化し、事業を畳んでしまいました。別の会社へ依頼するには追加費用が必要でしたが、手元資金には余裕がありませんでした。
さらに、建物が完成しなくても融資の金利は発生します。8,000万円を金利2％で借りていれば、年間の金利負担は160万円です。工事が1年、2年と止まれば、家賃収入がないまま負担だけが続きます。
この先生は破産には至らず、最終的に建物を完成させました。ただし、当初の試算より収支は悪化しました。新築であること自体が安全性を保証するわけではありません。
建築会社は安さと大手の安心感だけで選ばない
建築費が極端に安い会社は、十分な利益を確保できず、自転車操業になっている可能性があります。一方、大手の建築会社は広告費や人件費がかかり、収益物件には必要のない部分まで品質を高めることで、建築費が上がる場合があります。
その結果、新築でも利回りが4％や5％ほどになり、投資として成立しにくくなることがあります。大手だから任せる、最安値だから契約するという選び方では不十分です。
必要なのは、適正な価格で施工でき、破綻リスクを抑えられる建築会社を選ぶことです。判断時には次の点を確認します。
- 建築会社の決算書を確認する
- 実際に利用した大家から紹介を受ける
- 会社や担当者の人となりを把握する
- 工事の引き継ぎや追加費用に対応できる自己資金を残す
新築と中古のどちらから始めるべきか迷っている方は、医師の不動産投資、1棟目は新築か中古かも判断材料にしてください。
フルローンを不動産投資の目的にしない
不動産投資では、融資を引けることやフルローンで購入できることが正義のように語られる場合があります。しかし、借りられる金額と、安全に運営できる金額は同じではありません。
1億円規模の物件では、突発的な修繕で100万円、200万円が必要になる可能性があります。手元に対応資金がなければ、融資を最大限に利用した投資は一気に苦しくなります。
不動産投資を始めやすくするには、手元に500万円から600万円以上を用意しておくことが一つの目安です。融資額を増やすことではなく、問題が起きても運営を続けられる資金計画を優先します。
建設会社の倒産が不動産価格に与える影響は建設会社の倒産急増で不動産価格はどうなるのかで詳しく解説しています。
まとめ
不動産投資の初心者が避けるべき失敗は、融資が出る、建築費が安いという一つの条件だけで新築計画を進めることです。建築会社が工事中に事業を継続できなくなれば、工事停止、追加費用、金利負担が同時に発生します。
自分で知識を身につけ、建築会社の経営状態を確認し、実際にその会社を利用した大家の意見を聞く。この手順を省かないことが、失敗のリスクを下げます。
不動産投資の基礎から体系的に確認したい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。
よくある質問
不動産投資で最も恐ろしい失敗とは何ですか？
新築物件の工事中に建築会社が事業を継続できなくなることです。建築が止まっても支払った資金がすべて戻るとは限らず、家賃収入を得られない一方で融資の金利負担は続き、別の建築会社への引き継ぎも断られたり追加費用を求められたりします。
建築会社が倒産した場合、工事を別の会社に引き継いでもらえますか？
施工内容の把握や責任の所在が複雑になるため、引き受けてもらえないことがあります。引き継げたとしても当初の1.2倍ほどの費用を求められる場合があり、建物が完成しなくても融資の金利は発生するため、負担だけが続く恐れがあります。
倒産リスクを避けるには建築会社をどう選べばよいですか？
安さや大手の安心感だけで選ばず、適正な価格で施工でき破綻リスクを抑えられる会社を選びます。具体的には、決算書を確認し、実際に利用した大家から紹介を受け、会社や担当者の人となりを把握し、引き継ぎや追加費用に対応できる自己資金を残すことです。
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