日銀が利上げを決めたからといって、不動産投資を始めるのが遅いわけではありません。結論は明確です。金利が上昇しても耐えられる収益性と資金力を確保し、家賃収入を軸に運用すれば、今からでも不動産投資は始められます。
私は現役の整形外科医として勤務しながら、2019年に不動産投資を始めました。市況を正確に予測して底値で買えたから続けられたのではありません。利回り、キャッシュフロー、立地、資金余力を確認し、保有を続けられる物件を選んできたからです。
利上げ局面で重要なのは、「今は買い時か」という漠然とした問いではありません。金利が上がった場合にも、その物件を無理なく持ち続けられるかを数字で判断することです。
日銀の利上げで不動産投資はどう変わるのか
日銀は1月24日、政策金利を0.25％から0.5％へ引き上げることを決めました。今後も政策金利が少しずつ引き上げられ、金融緩和の度合いが調整される可能性があります。
政策金利が上がれば、不動産投資ローンの金利も上昇する可能性があります。固定金利は一定期間の金利が変わらない一方、一般に当初の金利は高めです。変動金利は比較的低い金利で借りられることがありますが、政策金利や金融機関の基準に応じて変動します。
不動産投資では変動金利を選ぶ投資家が多く、私自身も金融機関から金利引き上げの連絡を受けた経験があります。仮に借入額が2億円なら、金利が0.2％上がるだけでも単純計算で年間40万円の負担増です。借入額が大きいほど、わずかな金利差も無視できません。
ただし、金利上昇ですぐに経営が行き詰まるわけではありません。影響を強く受けるのは、もともとキャッシュフローに余裕がない人です。低利回りで毎月の収支がぎりぎりの物件や、すでに持ち出しが発生している物件は、返済負担の増加に弱いといえます。
今から不動産投資を始めても遅くない理由
私が不動産投資を始めた当時も、「物件価格は上がりすぎている」「大きなイベントが終われば価格が下落する」と言われていました。しかし、その後も物件価格が上昇した地域はあります。10年前、20年前から投資している大家に聞いても、当時から「今は危ない」という意見は存在していました。
市況の転換点を正確に当て続けることはできません。値上がりだけを狙う投資は、物件価格が下落すれば収益計画が崩れます。私は、売却益だけに依存せず、家賃収入というインカムゲインを確保できる物件を重視しています。
利回りが高く、毎月のキャッシュフローが残り、土地にも一定の価値がある物件なら、市況や金利が多少変化しても保有を続けやすくなります。時間とともに家賃収入が積み上がるため、早く始めること自体にも意味があります。
たとえば表面利回り10％の物件を5年間保有すれば、単純な家賃収入の合計は取得価格の約半分に相当します。もちろん、空室、修繕、税金、運営費、返済を差し引く必要があるため、そのまま投資資金を半分回収できるという意味ではありません。それでも、家賃収入を積み上げる設計は、価格上昇だけを期待する投資より判断の軸を持ちやすい手法です。
金利上昇に耐えられる物件と資金計画
利上げ局面で確認するべき点は、次のとおりです。
- 金利が上昇しても毎月のキャッシュフローが残るか
- 空室や修繕が発生しても返済を継続できるか
- 取得後の不動産取得税を含め、必要な現金を残せるか
- 売却を急がずに済む資金余力があるか
- 家賃収入と土地の価値をバランスよく見ているか
不動産投資で弱いのは、想定外の支出が起きた瞬間に売らざるを得ない状態です。急いで売れば、買い手に価格交渉の主導権を握られます。本業の収入や手元資金を生かし、厳しい時期にも保有できる計画を作ることが重要です。
特に医師は、属性や本業収入を生かせる可能性があります。ただし、融資を受けやすいことと、良い投資ができることは別です。知識がないまま高額な物件を買えば、属性の高さがかえって大きな損失につながります。失敗の構造については、医師の不動産投資はなぜ失敗するのかでも詳しく解説しています。
不動産取引では、買主と売主の利益が一致しない場面があります。知識や情報を持つ側が有利になるため、実践的な判断基準を身につけ、投資実績のある人から学ぶことが欠かせません。
どの銀行から借りるかについては不動産投資ローンを出す銀行5種類とその使い分けを参照してください。
まとめ
日銀の利上げは、不動産投資をやめる理由ではありません。金利上昇による返済額の変化を織り込み、それでもキャッシュフローが残る物件を選べば対応できます。
見るべきなのは、市況の予想ではなく、利回り、家賃収入、立地、修繕費、税金、手元資金を含めた保有力です。属性と資金力を適切に使い、厳しい時期にも売り急がない計画を作ることが、不動産投資を継続する条件です。
不動産投資の基本的な考え方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)にもまとめています。利上げのニュースだけで判断を先送りせず、自分の条件で成立する物件かどうかを具体的な数字で確認してください。
よくある質問
日銀の利上げ後でも不動産投資を始めて大丈夫ですか？
遅くはありません。金利が上昇しても耐えられる収益性と資金力を確保し、家賃収入を軸に運用すれば、今からでも不動産投資は始められます。重要なのは買い時の予測ではなく、金利が上がってもその物件を無理なく持ち続けられるかを数字で判断することです。
金利が上がると不動産投資ローンの返済負担はどのくらい増えますか？
仮に借入額が2億円の場合、金利が0.2％上がるだけでも単純計算で年間40万円の負担増になります。借入額が大きいほどわずかな金利差も無視できません。ただし影響を強く受けるのは、低利回りで毎月の収支がぎりぎりなど、もともとキャッシュフローに余裕がない人です。
金利上昇に耐えられる物件かどうかは何を確認すればよいですか？
金利が上昇しても毎月のキャッシュフローが残るか、空室や修繕が起きても返済を継続できるか、不動産取得税を含め必要な現金を残せるか、売却を急がずに済む資金余力があるか、家賃収入と土地の価値をバランスよく見ているか、という点を確認することが重要です。
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