戸建て投資で空室を避けるために、最も重視したい特徴は駐車場を2台以上確保できることです。特に地方都市では、戸建てを選ぶファミリーが車を2台使うケースがあります。3台置ければ来客にも対応でき、さらに強い差別化になります。
ただし、駐車場だけを見て購入してはいけません。土地の形、築年数、想定利回り、必要なリフォーム、前面道路の幅まで総合的に確認する必要があります。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。戸建てはアパートより小さな規模から取り組みやすく、物件選定と収支計算を正しく行えば、安定した賃貸経営を目指せる投資手法です。
戸建て賃貸が空室に強い3つの理由
戸建てそのものに希少性がある
賃貸市場では、アパートに比べて戸建ての供給数が少ない一方、戸建てに住みたい人は一定数います。つまり、戸建てであること自体が差別化になります。
建物を一世帯だけで使えるため、子どものいる家庭も生活音を過度に気にせず暮らせます。土地と建物が一つずつ異なり、一般的なアパートの間取りとは違う住み心地があることも魅力です。
家賃を高めに設定できる可能性がある
需要に対して供給が少ない地域では、戸建て賃貸の家賃が高めに決まる可能性があります。安さだけで入居者を集める必要がなく、ファミリーが求める広さや駐車場を備えていれば、物件固有の価値で選ばれます。
一度入居すると長期入居になりやすい
戸建ては入居者にとって「第二の実家」のような存在になりやすい住まいです。家族の生活基盤ができると、一般的なアパートへ移る動機は弱くなります。そのため、一度入居が決まれば入居期間が長くなり、賃貸経営が安定しやすいのです。
入居が決まりやすい戸建ての具体的な条件
私が特に確認するのは、次の条件です。
- 駐車場を2台以上確保できる
- 可能であれば3台目の来客用スペースがある
- ファミリーが使いやすい広さを備えている
- 必要なリフォーム箇所と費用を把握できる
- 土地の形や前面道路の幅に問題がない
- 購入費と改修費を含めた想定利回りが成立する
私が保有する物件にも、駐車場を3台確保できる戸建てがあります。その物件は入居後4年ほど退去がなく、安定した運用につながっています。
内装にこだわることも有効ですが、戸建ては存在そのものが差別化要因です。過剰な改修に費用をかけるのではなく、入居者が必要とする部分を見極めてリフォームすることが重要です。
戸建て投資のメリットと注意点
高利回りと多様な出口戦略
中古戸建ては数百万円程度で購入できる場合があり、安く仕入れて適切に改修すれば、高い利回りを狙えます。新築でも、売主側の決算事情などで価格が大きく下がるケースがあります。私は新築戸建てが2,000万円から1,500万円に下がったタイミングで購入し、約7％の利回りで運用した経験があります。
売却時は投資家だけでなく、自宅を探している一般の人も対象になります。建物が古くなれば、解体して更地で売る、更地に新築を建てて運用するという選択も可能です。土地が残るため、出口戦略の幅があります。
空室時の収入はゼロになる
戸建ては一棟につき一世帯です。入居していれば収入はありますが、退去すれば家賃収入はゼロになります。複数戸から家賃を得るアパートとは異なり、収入が0か1かになる点から、融資が出にくい場合もあります。
また、戸建ては延べ床面積が広くなりやすいため、火災保険や地震保険の負担が大きくなる可能性があります。購入価格だけで判断せず、改修費、保険料、空室期間を収支に入れる必要があります。融資と資産配分については、不動産投資の融資枠1億円をどう使う？金利上昇時代の分散戦略も参考になります。
まとめ
空室を避けやすい戸建ての中心条件は、ファミリー需要に合う駐車場です。2台、できれば3台確保できる物件は明確な強みになります。さらに、土地の形、築年数、前面道路、リフォーム費用、想定利回りまで確認して投資判断を行います。
戸建てはアパートより入居付けがしやすく、長期入居と幅広い出口戦略を期待できます。一方で、空室時の収入がゼロになることや、融資・保険の負担には注意が必要です。表面的な利回りだけではなく、物件ごとの条件を総合的に見極めることが成功のポイントです。
医師が不動産投資の基礎から物件選びを学ぶなら、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
表面と実質の違いを含めて、表面・実質・ROI・CCRという4つの利回りの使い分けも併せてどうぞ。
私が買った戸建ての実例
考え方だけでは伝わりにくいので、私の物件を2つ出します。
1つ目は新築戸建てです。建売業者の決算の事情で、2,000万円から1,500万円へ値下げされていました。3月中の現金決済が条件だったため、すぐに現地を見て買付を入れ、購入後に融資を付けています。利回りは約7%と高くはありませんが、新築なので融資も入居も決まりやすい案件でした。安く買える機会は、物件そのものより相手の事情から生まれることがあります。
2つ目は再生戸建てです。数十万円で仕入れ、リフォームに約100万円、残置物の撤去に約50万円かけました。利回りは約40%。駐車場を3台確保できることもあって、入居から約4年間、安定して回っています。
戸建ては需要に対して供給が多くありません。子どものいる家庭にとって、上下階や隣室の音を過度に気にせず暮らせることは明確な魅力です。供給が少ないぶん、家賃を高めに設定できる余地があります。戸建てであること自体が差別化になるので、過度に豪華な内装は必要ありません。ただし必要な箇所を見極めたリフォームは行い、取得費と改修費の合計が想定家賃とのバランスを崩さないようにします。
よくある質問
入居が決まる戸建て賃貸で最も重視すべき条件は何ですか？
最も重視すべきは駐車場を2台以上確保できることです。地方都市のファミリーは車を2台使うケースがあり、3台置ければ来客にも対応でき強い差別化になります。ただし土地の形や築年数、前面道路の幅、リフォーム費用、想定利回りも総合的に確認する必要があります。
戸建て賃貸が空室に強い理由は何ですか？
戸建てはアパートに比べて供給が少なく、戸建てであること自体が差別化になるためです。一世帯で建物を使えるので生活音を気にしにくく、需要に対して供給が少ない地域では家賃を高めに設定できる可能性があります。さらに第二の実家のような存在になり、長期入居につながりやすい点も理由です。
利回り40%の戸建て投資はどのように実現したのですか？
数十万円で戸建てを仕入れ、リフォームに約100万円、残置物の撤去に約50万円をかけて再生した実例で、利回りは約40%です。駐車場を3台確保できることもあり、入居から約4年間退去がなく安定して運用できています。安く仕入れて必要な箇所を見極めて改修することが要因です。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！