2025年の不動産投資で重視すべきなのは、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える物件を選ぶことです。
金利上昇局面では、低利回りの物件ほど収支が圧迫されます。一方、利回りだけを追って人口減少が続く地域を選べば、売却時に苦労します。家賃収入を確保しつつ、土地価値や出口まで考えて購入する必要があります。
私は現役の整形外科医として勤務しながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南するなかでも、相場を予想することより、変化に耐えられる物件を選ぶことが重要だと伝えています。
金利上昇に負けない利回りを確保する
2025年の大きな論点は金利上昇です。実際に、メンバーの先生にも金融機関から金利上昇の知らせが届いています。
金利が0.25％ずつ上がる局面では、物件の利回りによって影響が変わります。利回り12％の物件に対する0.25％の上昇と、利回り5％の物件に対する0.25％の上昇では、後者のほうが収支への負担を強く受けます。
都心部の新築物件など、利回りが5〜6％程度の物件を購入している場合、金利上昇によってキャッシュフローがほとんど残らなくなる可能性があります。条件によっては収支がマイナスになるため、購入前に金利上昇後の収支も確認しなければなりません。
融資を使う以上、借りられる金額だけで判断するのではなく、資金をどこへ配分するかが重要です。詳しくは不動産投資の融資枠1億円をどう使う？金利上昇時代の分散戦略でも解説しています。
インカムゲインとキャピタルゲインを両立する
都心の一等地やタワーマンションには、所有する満足感があります。購入後に価格が大きく上昇した事例もあります。しかし、将来の価格上昇を正確に予測することはできません。値上がりだけを前提にした投資は、運に左右されます。
反対に、インカムゲインだけを見て高利回り物件を選ぶことも危険です。人口が減少し、土地価格が下落している地域では、利回り12％や14％に見えても、将来の入居や売却に苦労する可能性があります。
私が見るのは、家賃収入を確保できる利回りがあり、土地価格が上昇傾向にあるエリアです。土地価格のデータを確認し、立地、築年数、建物の状態、賃貸需要などを総合的に判断します。土地価値がある物件を適正な利回りで取得できれば、保有中の収益と売却時の出口を両立しやすくなります。
「都心だから安全」「地方だから高利回り」と単純化してはいけません。地域名ではなく、収益力と資産価値を個別に見るべきです。関連する考え方はインフレ時代の不動産投資戦略｜「都心一択」が正解とは限らない理由も参考になります。
円安局面では海外投資家への売却も出口になる
円安によって、海外投資家から見た日本の不動産は割安になっています。特に中華圏の投資家と日本の不動産会社を結ぶプラットフォームなど、海外の買い手へ物件を紹介する仕組みもあります。
海外投資家には、ローンを使わず現金で購入する層や、円安を背景に日本の物件を探す層がいます。そのため、物件によっては日本の投資家だけに売却するより、数百万円高く売れる可能性があります。
もちろん、すべての物件が海外投資家に適しているわけではありません。マンションなど海外需要と合いやすい物件を持っている場合に、国内だけでなく海外にも売却先を広げるという選択肢です。自己資金や与信を回復させ、次の購入へ進むための出口戦略として検討できます。
金融機関ごとの特徴と使い分けは金利上昇時代に使うべき金融機関5種類の使い分けで解説しています。
まとめ
2025年の不動産投資では、金利上昇に耐えられる利回りを確保し、土地価値と賃貸需要を確認したうえで購入することが重要です。値上がりだけを狙うのでも、高利回りだけを追うのでもなく、インカムゲインとキャピタルゲインを両立させます。
「価格が下がるまで待つ」という判断が有利になるとは限りません。相場が下落したときに良い情報を得やすいのは、すでに取引実績と知識を積み上げている投資家です。市況を理由に先延ばしにするのではなく、自分の属性、資金力、使える時間、拡大方針に合う物件を継続して探すべきです。
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よくある質問
2025年の不動産投資で最も重視すべきことは何ですか？
金利上昇に耐えられる利回りを確保し、土地価値と賃貸需要を確認したうえで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える物件を選ぶことです。値上がりだけを狙うのでも高利回りだけを追うのでもなく、家賃収入と売却時の出口を両立させる視点が重要です。
金利が上昇すると物件の収支にはどのような影響がありますか？
利回りが低い物件ほど金利上昇の影響を強く受けます。利回り5〜6％程度の都心の新築物件などでは、金利上昇でキャッシュフローがほとんど残らず、条件によっては収支がマイナスになる可能性もあるため、購入前に金利上昇後の収支を確認する必要があります。
円安のとき海外投資家への売却は出口戦略になりますか？
円安により海外投資家から見た日本の不動産は割安になっており、現金で購入する層もいるため、物件によっては国内の投資家だけに売却するより数百万円高く売れる可能性があります。ただし全物件が適するわけではなく、マンションなど海外需要と合いやすい物件で検討できる選択肢です。
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