再建築不可物件は、条件を満たせば投資対象になります。ただし、不動産投資の初心者が1棟目として購入することは勧めません。
再建築不可物件は価格が安く、高い利回りを狙える可能性があります。一方で、建物を失うと新築できず、融資や売却も難しくなります。購入時点から出口戦略を決められる人に向いた物件です。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。物件を判断するときは、表面上の安さではなく、資金を回収できる期間と最後に誰へ売るのかを確認します。本記事では、再建築不可物件の仕組みと判断基準を整理します。
再建築不可物件とは何か
現在は原則として、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、建物を解体した後に新しい建物を建てられません。この接道条件を満たしていない土地に建つ物件が、再建築不可物件です。
法令が変わる前に建てられた古い物件が多く、地方にも都市部にも存在します。建物が残っている間は賃貸できますが、地震による損傷、シロアリ被害、建物の傾きなどによって解体が必要になると、土地の価値が大きく下がる可能性があります。
そのため、建物を利用できる間に家賃で投下資金を回収し、収益物件として売却する視点が欠かせません。出口を決めずに買うと、価値が落ちる前に次の買い手へ渡すだけの投資になってしまいます。
再建築不可物件を検討できる判断基準
最大のメリットは、価格が安く、利回りが高くなりやすい点です。ただし、再建築できないリスクを負う以上、一般的な物件と同程度の利回りでは購入する理由がありません。
一つの目安は利回り15％以上です。利回り15％から20％以上で、5年から10年ほどの間に家賃から投下資金を回収できる見通しがあるなら、検討の余地があります。反対に、利回りが高くない再建築不可物件は買いません。
例えば、100万円から200万円程度で購入でき、利回り20％を狙える物件なら、入居者を確保してから利回り15％の収益物件として売却する方法があります。同じ価格で売却できれば、保有中に受け取った家賃が利益として残ります。
ただし、築古物件は利回りだけでは判断できません。建物の状態を確認する視点は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも解説しています。
再建築可能にできれば土地の価値は上がる
再建築不可物件を購入し、接道条件を整えて再建築可能にする手法もあります。
旗竿地の通路部分が1.8mしかなく、接道条件を満たしていないケースを考えます。隣地の所有者と交渉し、30cmほど土地を購入できれば、幅員4m以上の道路に2m以上接する状態を作れる可能性があります。
再建築不可の状態で2,000万円だった物件が、再建築可能になれば3,000万円や4,000万円ほどの価値になることもあります。隣地との交渉を成立させられれば、大きな利益を得られる投資になります。
ただし、交渉が成立する前提で購入してはいけません。接道状況を確認し、再建築可能になる条件を把握したうえで判断します。
融資と出口戦略が最大の注意点
再建築不可物件は、金融機関から融資を受けにくい傾向があります。建物を解体した後に新築できないため、金融機関が担保価値を評価しづらいからです。
現金での購入が必要になったり、物件価格の半分程度しか融資を受けられなかったりする可能性があります。一方で、金融機関との関係や物件の説明方法によって結果は変わります。利回りから融資額を判断する収益還元法を採用する金融機関を探すことも選択肢です。融資先の考え方は、不動産投資の融資はどの銀行で借りる？も参考になります。
購入前には、家賃で資金を回収する期間、建物が使えなくなった場合の対応、売却先、融資条件を明確にします。この4点を説明できなければ見送ります。
まとめ
再建築不可物件は、安く購入でき、高利回りを得られる可能性があります。接道条件を整えて再建築可能にできれば、土地の価値が大きく上がることもあります。
一方で、建物を失った後の土地価値、融資の難しさ、売却時期という明確なリスクがあります。利回り15％以上を一つの目安とし、投下資金を回収できる期間と出口戦略を購入前に固めることが必要です。
人の行く裏道に花道はあります。しかし、初心者の1棟目は再建築可能な物件から始めるのが無難です。経験を積み、相場とリスクを自分で判断できる段階になってから検討します。
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よくある質問
再建築不可物件は不動産投資として儲かりますか？
条件を満たせば投資対象になります。価格が安く高利回りを狙える一方、建物を失うと新築できず、融資や売却も難しくなります。利回り15％以上を目安に、資金回収期間と出口戦略を購入前に固められる人に向いており、初心者の1棟目にはお勧めできません。
再建築不可物件とはどのような物件ですか？
幅員4m以上の道路に2m以上接するという接道条件を満たさない土地に建つ物件です。法令が変わる前に建てられた古い物件が多く、建物が残る間は賃貸できますが、地震やシロアリ被害などで解体が必要になると土地の価値が大きく下がる可能性があります。
再建築不可物件を購入するときの注意点は何ですか？
金融機関が担保価値を評価しづらいため融資を受けにくく、現金購入や物件価格の半分程度しか借りられない可能性があります。購入前に家賃で資金を回収する期間、建物が使えなくなった場合の対応、売却先、融資条件の4点を明確にし、説明できなければ見送ります。
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