不動産投資の空室対策で重要なのは、家賃を下げることではありません。低コストで見栄えのよい部屋をつくり、物件の魅力が入居希望者へ正しく伝わる状態にすることです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を運営しています。空室が発生しても数カ月で入居が決まり、ほぼ満室で推移している背景には、内装、管理会社、募集方法への細かな対策があります。
空室では家賃が入りません。物件を購入して終わりではなく、入居者に選ばれる部屋をつくるところまでが賃貸経営です。今回は、私が実践している空室対策を3つに整理して解説します。
空室対策1｜低コストで内装の第一印象を変える
入居希望者が内覧で最初に見るのは玄関です。床やクロスが汚れていると、その時点で部屋全体に古い印象を持たれます。人と同じように、物件も第一印象がその後の判断を左右します。
クロスと照明で差別化する
クロスを全面的に張り替えるなら、白一色にする必要はありません。薄いネイビー、グレー、ベージュなどを使い、壁の一面だけにアクセントクロスを入れると、築古物件でも印象が変わります。
一般的な白いクロスと色味のあるクロスでは、費用が驚くほど変わるとは限りません。同じように張り替えるなら、想定する入居者が住みたくなる雰囲気を設計します。床もクッションフロアで十分です。白系など、見栄えのよい柄を選べば費用を抑えながら印象を変えられます。
照明も有効です。すべての部屋を豪華にする必要はありません。一室だけでも少し特徴のある照明を設置すれば、一般的なシーリングライトだけの部屋との差が生まれます。
水回りは「自分が使えるか」で判断する
キッチン、トイレ、浴室が不潔で使いたくない状態なら、入居は決まりません。ただし、高級設備を入れる必要もありません。最低限、自分でも使えると思える清潔な状態に整えます。
- キッチンは汚れや傷みがひどければ交換を検討する
- 和式トイレは便座を設置する方法などで洋式化する
- 浴室は交換だけでなく塗装も選択肢にする
- 古いシャワーヘッドはシルバーや黒の製品へ替える
浴室塗装は経年で剥がれやすい点に注意が必要ですが、交換費用を抑える一時的な対策にはなります。シャワーヘッドのような小さな設備も、わずかな投資で清潔感や高級感を出せます。
築古物件では、どこに費用をかけるかの判断が特に重要です。購入段階の確認事項は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも解説しています。
空室対策2｜管理会社と募集ページを点検する
魅力のある部屋をつくっても、入居希望者に情報が届かなければ空室は埋まりません。管理会社がポータルサイトへ掲載しているか、写真が暗くないか、物件の長所が文章で伝わっているかを確認します。
原則として、空室をすべて管理会社の責任にしてはいけません。まずは大家自身が差別化された部屋を用意することが前提です。そのうえで募集への熱意が低い、インターネットでの集客が弱い、写真の質が悪い場合は改善を依頼します。
最も確実なのは、自分で明るく見栄えのよい写真を撮り、管理会社へ渡す方法です。大家自身が物件情報や写真を掲載できるサービスを利用する選択肢もあります。管理会社を訪問し、担当者へ直接物件の魅力を伝えることも有効です。
改善を依頼しても募集状況が変わらない場合は、入居付けに強い管理会社への変更を検討します。管理会社との関係を保つことと、空室を放置しないことは分けて考えるべきです。
空室対策3｜暮らしを想像できる写真をつくる
空室に机や椅子を置くホームステージングも有効です。家具があることで、入居希望者は食事をする場所やくつろぐ場面を具体的に想像できます。
新品のエアコンやトイレなど、物件の強みを小さな案内で示す方法もあります。大家には当然に見える設備でも、内覧者へ伝わらなければ判断材料になりません。
家具の購入や搬入が負担なら、室内写真へ家具を合成するサービスも使えます。現在はポータルサイトの写真を見て問い合わせる人が多いため、募集写真の段階で差別化することが重要です。ただし、合成写真であることと、実際の部屋には家具が付かないことが分かるように扱います。
まとめ
不動産投資の空室対策は、豪華なリフォームをすることではありません。内装と水回りを清潔に整え、管理会社と募集状況を確認し、写真で暮らしを想像させる。この3点を徹底すれば、費用を抑えながら選ばれる部屋をつくれます。
ただし、狙う入居者層はエリアや間取りによって異なります。クロスの色、設備にかける費用、募集方法は物件ごとに判断してください。正しい知識を持ち、個別の物件に合わせて対策することが安定経営につながります。
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よくある質問
不動産投資の空室対策で最も重要なことは何ですか？
家賃を下げることではなく、低コストで見栄えのよい部屋をつくり、物件の魅力が入居希望者へ正しく伝わる状態にすることです。内装と水回りを清潔に整え、管理会社と募集状況を確認し、写真で暮らしを想像させる3点を徹底すれば、費用を抑えながら選ばれる部屋をつくれます。
築古物件の内装を低コストで良く見せるにはどうすればよいですか？
壁の一面に薄いネイビーやグレー、ベージュなどのアクセントクロスを入れ、床は見栄えのよい柄のクッションフロアにする方法が有効です。照明も一室だけ特徴のあるものを設置すれば、一般的なシーリングライトだけの部屋との差が生まれます。
管理会社に任せても空室が埋まらない場合はどうすればよいですか？
まず大家自身が明るく見栄えのよい写真を撮って管理会社へ渡したり、担当者に直接物件の魅力を伝えたりして改善を依頼します。それでも募集状況が変わらない場合は、入居付けに強い管理会社への変更を検討することが記事では勧められています。
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