不動産投資で営業担当者に騙されないためには、資料に書かれた利回りや価格だけで判断せず、市街化調整区域と擁壁の有無を確認し、必ず現地調査を行うことが重要です。
一見すると誠実で爽やかな営業担当者でも、物件の不利な情報をすべて積極的に説明してくれるとは限りません。営業担当者が明確な嘘をつかなくても、投資判断に重要な項目へあえて触れないことはあります。その結果、購入後に再建築や売却が難しいと判明すれば、資産価値を大きく損ないます。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。医師をはじめとする医療従事者が、なぜ不動産営業の言葉を信用しすぎてしまうのか。そして、物件資料に潜む見落としやすい罠をどう見分けるべきかを解説します。
医師が怪しい不動産営業に騙されやすい理由
医師、看護師、薬剤師、介護士など、医療現場で働く人は患者さんを良くするという共通の方向を向いています。患者さんへ害を与えることを目的に医療業界へ入る人はいません。そのため、医療従事者は日常的に人を疑う機会が少なく、相手の説明を善意で受け取りやすい傾向があります。
しかし、不動産業界に入るなら考え方を切り替える必要があります。物件価格は数千万円に及び、都内では1億円や2億円の物件も珍しくありません。取引金額が大きいため、1件の契約で動く仲介手数料も数百万円規模になります。
営業担当者には契約件数のノルマがあり、仲介の成立によって自分の収入が増える場合もあります。そのため、投資家にとって魅力が乏しい物件や、業者の利益が上乗せされた割高な物件であっても、販売を優先する営業担当者は存在します。
不動産投資は情報を持つ人が有利で、知識のない人が不利になる世界です。新築ワンルームや低利回りの物件など、分かりやすい注意点だけを避けても十分ではありません。物件の収益性と資産価値は、資料にある複数の条件が組み合わさって決まります。
営業担当者が語らない罠①市街化調整区域
物件資料で必ず確認すべき項目が、市街化区域か市街化調整区域かです。不動産投資を始めたばかりの方は読み流しがちですが、出口戦略を左右する重要な条件です。
市街化区域であれば、建物を解体した後も基本的に再建築できます。一方、市街化調整区域は市街化を抑えるための地域です。同規模・同用途の建物なら申請によって再建築できる可能性はありますが、必ず建てられるとは限りません。
行政のルールや判断によっては、既存のアパートを解体した後にアパートを建てられない、建築できる物件種別が限られる、事務所しか認められないといった状況になり得ます。
市街化調整区域の物件は、高い利回りに見えることがあります。しかし、再建築の不確実性がある物件は購入希望者が限られ、売却時に想定した価格が付かない可能性があります。目先の利回りだけではなく、建物を壊した後まで考えて判断してください。
営業担当者が語らない罠②擁壁
もう一つ見落としやすいのが擁壁です。崖や高低差のある土地を支える壁の上にアパートが建っている場合、その擁壁が将来の大きな負担になります。
既存の建物を解体して再建築するとき、擁壁が傷んでいれば補修や造り直しを求められる可能性があります。規模によっては1,000万円、2,000万円、あるいはそれ以上かかることもあります。数百万円で購入した物件でも、再建築時に多額の擁壁工事が必要になれば、投資として成り立ちません。
注意すべきなのは、購入前に役所へ聞けば必ず答えが分かるわけではない点です。既存建物を解体し、新築する建物の図面や構造を決めて建築確認を申請する段階にならなければ、擁壁の補修が必要か判断できない場合があります。
つまり、擁壁のある物件には購入時点で消せない不確定要素があります。資料上では高利回りに見えても、現地へ行ったら巨大な擁壁の上に建っていたという物件は実際にあります。
現地調査で不動産投資の失敗を防ぐ
物件は遠隔で完結させず、必ず現地を確認してください。資料や写真だけでは、土地の高低差や擁壁の大きさ、周辺環境までは正確に把握できません。現地調査を怠れば、購入後に予想外の出費が発生します。
自分で知識を得ることは必要ですが、すべてを一人で判断する必要はありません。不動産投資の実績があり、真剣に物件を見ている人へ資料や現地写真を共有し、購入後の運営と出口まで含めて意見を聞く方法が安全です。
アパート投資の特徴を物件種別から整理したい方は、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いも参考にしてください。
医師がこうした物件を持ちかけられる背景には、構造的な理由があります。不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で解剖しています。
まとめ
怪しい不動産会社の手口は、明らかな嘘だけではありません。市街化調整区域や擁壁など、購入判断に不利な情報を詳しく説明せず、利回りや価格の魅力だけを強調することも営業の罠です。
市街化区域か市街化調整区域か、擁壁があるか、再建築と売却に支障がないかを確認してください。そして資料だけで結論を出さず、必ず現地調査を行います。この基本を徹底することで、売るに売れない物件や想定外の工事費を抱える失敗を避けられます。
不動産投資の基礎から体系的に確認したい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
怪しい不動産会社の営業に騙されないためには何を確認すればよいですか？
資料に書かれた利回りや価格だけで判断せず、物件が市街化調整区域かどうかと擁壁の有無を確認し、必ず現地調査を行うことが重要です。営業担当者は明確な嘘をつかなくても、投資判断に不利な情報にあえて触れないことがあるためです。
市街化調整区域の物件を購入すると何が問題になりますか？
市街化調整区域は市街化を抑えるための地域で、既存の建物を解体した後に再建築できるとは限りません。再建築の不確実性がある物件は購入希望者が限られ、売却時に想定した価格が付かない可能性があるため、高利回りに見えても注意が必要です。
擁壁のある物件にはどのようなリスクがありますか？
擁壁の上に建つ物件は、再建築時に擁壁の補修や造り直しを求められ、規模によっては1,000万円や2,000万円以上の費用がかかることがあります。補修の要否は建築確認を申請する段階まで判断できない場合があり、購入時点で消せない不確定要素になります。
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