不動産投資の物件検索で最も大切なのは、ポータルサイトに掲載された高利回り物件を探し続けることではありません。ポータルサイトで地域の相場観を養いながら、不動産会社との関係をつくり、掲載前の物件情報に近づくことです。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、物件選びを間違えると、その後の運営で空室や修繕費に悩まされます。反対に、入口で適切な物件を選べれば、不動産投資の成否はほぼ決まります。
今回は、不動産投資初心者がポータルサイトで物件を検索するときの条件と、サイトとの正しい付き合い方を解説します。
不動産投資は最初の物件選びで決まる
収益物件は、購入後に間取りや土地の権利、接道状況を簡単には変えられません。表面上の価格や利回りだけで判断すると、空室の増加や高額な修繕など、購入時には見えにくかったリスクを抱えます。
再建築が法律上可能な物件でも、解体や建築の際に機械を入れられず、手作業が増えることがあります。その結果、通常より多くの費用が必要になる可能性があります。物件検索の段階で、再建築の可否だけでなく、現実に解体・建築できる条件なのかまで確認する必要があります。
築古物件を検討している方は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考にしてください。
ポータルサイトに優良物件が少ない理由
不動産会社が物件をポータルサイトへ掲載するには、住所、土地・建物面積、都市計画、接道、写真などの情報を整理して登録します。掲載枠には費用がかかり、登録作業にも手間がかかります。
さらに、売主側の不動産会社は、自社で買主も見つけられれば売主側と買主側の両方から仲介手数料を受け取れます。そのため、ポータルサイトへ掲載する前に、日頃から取引している大家へ物件を紹介することがあります。そこで買主が決まらなかった物件が、ポータルサイトへ掲載される場合があるのです。
つまり、ポータルサイトに優良物件がないわけではありませんが、条件の良い物件は掲載前に成約したり、掲載後すぐに買付が入ったりします。初心者が専業大家やプロの投資家と速度だけで競うのは簡単ではありません。
ポータルサイトは、地域ごとの価格、間取り、築年数、利回りを継続的に比較し、相場観を鍛えるために使うのが基本です。気になる物件があれば、なぜまだ売れていないのかを考えます。価格交渉によって収支が改善し、購入候補になるケースもあります。
物件検索で外せない5つの条件
1．間取りは1LDK以上を基本にする
私は1LDK以上の物件を選び、初心者にも同じ基準を勧めています。1Kやワンルームなどの狭い間取りは、築年数の経過に伴って家賃が下がりやすく、入居付けが難しくなるからです。少なくとも1LDK、2K、またはそれ以上の間取りを選ぶほうが、安定した賃貸経営につながります。
2．初心者は所有権を優先する
借地権の物件は安く購入できる場合がありますが、建て替え時に土地所有者への承諾料が必要になる可能性があります。売却時にも借地権が価格交渉の材料となり、出口が狭くなることがあります。初心者は土地・建物ともに所有権の物件を優先するべきです。
3．地方では駐車場を必須条件にする
地方の物件では、最低でも1戸につき1台分の駐車場が必要です。駐車場がなければ、入居者は別に月極駐車場を探さなければならず、入居付けが難しくなります。2台以上確保できる物件は、さらに競争力が高まります。
4．利回りはランニングコストから逆算する
不動産投資では、金利、固定資産税、火災保険、空室損、修繕費が継続的に発生します。都内でも利回り7％程度は確保したい水準です。利回りが低い物件は、価格が上昇しなければ利益を出しにくくなります。表示された表面利回りだけでなく、保有中の支出を踏まえて判断します。
5．修繕と再建築の現実性を確認する
物件種別や状態によっては、多額の修繕費が発生します。接道条件、解体方法、建築時の作業スペースまで確認し、購入後に必要となる費用を見落とさないことが重要です。
まとめ
不動産投資の物件検索では、間取り、所有権、駐車場、利回り、修繕・再建築リスクを確認します。ポータルサイトは購入先そのものではなく、地域の相場観を身につけるための有効な道具です。
そのうえで不動産会社と直接つながり、継続的に希望条件を伝えてください。掲載前の物件情報を紹介してもらえる関係をつくることが、安全な不動産投資への近道です。条件の良い物件へ素早く動く際は、買付証明書のキャンセル料は無料？｜1分の差で負けない最高の提出タイミングも確認しておくと判断しやすくなります。
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よくある質問
不動産投資の物件検索で最も大切なことは何ですか？
ポータルサイトで高利回り物件を探し続けることではなく、サイトで地域の相場観を養いながら不動産会社との関係をつくり、掲載前の物件情報に近づくことです。入口で適切な物件を選べれば、不動産投資の成否はほぼ決まります。
なぜポータルサイトには優良物件が少ないのですか？
売主側の不動産会社は両方から仲介手数料を得るため、掲載前に日頃取引する大家へ物件を紹介することがあるからです。条件の良い物件は掲載前に成約したり掲載後すぐに買付が入ったりするため、初心者が速度で競うのは簡単ではありません。
不動産投資の物件検索で確認すべき5つの条件は何ですか？
間取りは1LDK以上を基本にすること、初心者は所有権の物件を優先すること、地方では1戸につき1台分以上の駐車場を必須にすること、利回りをランニングコストから逆算すること、修繕と再建築の現実性を確認することの5つです。
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