親が所有する土地に物件を建てるなら、最初にアパートありきで考えてはいけません。結論は、地域の需要と土地の特徴を調べ、アパート、戸建て、テナント、倉庫、駐車場などから最適な方法を選ぶことです。
土地を眠らせたままにするのは、固定資産税を負担しながら収益を生まない状態です。すでに土地があれば土地の取得費を必要とせず、建物を中心に事業計画を組めるため、不動産投資として有利な収支を目指せます。
一方、需要のない物件を建てると、完成後に方針を変えるのは困難です。私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、土地活用では建設前の判断が収益性を決めると考えています。
親の土地を活用する前に地域需要を調べる
最初に確認するのは、周辺で何が供給され、何が不足しているかです。似た間取りのアパートが乱立している地域に、同じようなアパートを追加しても差別化できません。空室が増えれば、建築時に想定した利回りは実現しません。
有効な調査方法は、地元の不動産会社に相談することです。私も所有する土地の活用について複数の不動産会社に相談し、アパート建築には慎重になるべきだという意見を受けました。地域を日常的に見ている業者から、賃貸需要や競合物件の状況を聞くことが重要です。
親、兄弟、親戚に聞く方法もあります。近所にアパートが増えている、戸建ての需要がありそう、スーパーが不足しているといった生活者の感覚は、事業者を誘致する際の手掛かりになります。
新築アパートは間取り・駐車場・出口で判断する
新築アパートを建てる場合は、現在の家賃収入だけでなく、将来売却できるかまで確認します。田舎すぎる場所で多額の借入をして建築すると、将来の買い手から高い利回りを求められ、売却時の手残りが少なくなる可能性があります。
入居付けでは、間取りと駐車場が重要です。需要のない狭い間取りを増やせば、計画上の利回りが高くても空室によって収益性が落ちます。駅近など利便性が非常に高い場所を除き、広さを確保し、駐車場を用意することが有効です。
周囲と同じ内装にせず、クロス、床、照明にも特徴を持たせます。グレーやベージュ系のクロス、落ち着いたアクセントクロスなど、入居者像に合わせた工夫で選ばれる理由を作れます。立地が弱い場所でも、山や森の景観を照明や窓に取り込み、特徴のある戸建てにするなど、土地そのものを差別化に生かせます。
建築費や出口まで含めた投資判断については、インフレ時代の不動産投資戦略｜「都心一択」が正解とは限らない理由も参考になります。
アパート以外の土地活用も比較する
広い土地や幹線道路沿いの土地では、テナント、事務所、倉庫が候補になります。スーパーや大規模な事務所など、まとまった敷地を必要とする事業者を誘致できれば、事業用物件として賃料収入を得られます。
募集は不動産会社だけでなく、商工会議所や市役所の企業誘致を担当する窓口へ相談する方法もあります。先に利用を希望する事業者を探し、その需要に合わせて倉庫や事務所を建てる流れが現実的です。
そのほか、次の選択肢があります。
- 戸建て賃貸：隣戸と壁を共有しないこと自体が差別化になり、長期入居を期待できます。
- 駐車場：建物を建てずに始められ、管理の手間を抑えやすい活用方法です。
- 太陽光発電：住宅やテナントの需要が乏しい土地でも候補になります。ただし、売電価格、維持費、将来の修繕費を含めた収支確認が欠かせません。
山奥やアクセスしにくい土地では、一般的なアパートを建てる合理性は低くなります。駐車場や倉庫を選ぶのか、立地の特徴を生かした戸建てを造るのかを個別に判断します。
医師がこうした物件を持ちかけられる背景には、構造的な理由があります。不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で解剖しています。
まとめ
親の土地に物件を建てる秘訣は、建物を先に決めないことです。前面道路、土地の広さと形、周辺の供給、入居需要、駐車場の確保、将来の売却まで調査したうえで用途を選びます。
一度建てた建物は、簡単にはやり直せません。不動産会社や家族、地域の事業者、市役所などから情報を集め、アパート、戸建て、テナント、倉庫、駐車場、太陽光を同じ土俵で比較してください。最初の選択を正しくすることが、親の土地を収益資産へ変える最短ルートです。
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よくある質問
親の土地に物件を建てるとき、最初に何を決めるべきですか？
最初にアパートありきで建物を決めてはいけません。地域の需要と土地の特徴を調べたうえで、アパート、戸建て、テナント、倉庫、駐車場などを同じ土俵で比較し、最適な用途を選ぶことが秘訣です。一度建てた建物は簡単にはやり直せないため、建設前の判断が収益性を決めます。
親の土地の活用方法を決める前に、地域の需要はどうやって調べればよいですか？
地域を日常的に見ている地元の不動産会社に相談し、賃貸需要や競合物件の状況を聞く方法が有効です。また、親や兄弟、親戚から、近所にアパートが増えている、スーパーが不足しているといった生活者の感覚を聞くことも、活用方法を判断する手掛かりになります。
アパート以外には、どのような土地活用の選択肢がありますか？
戸建て賃貸は隣戸と壁を共有しない点が差別化になり、長期入居を期待できます。駐車場は建物を建てずに始められ、管理の手間を抑えやすい方法です。太陽光発電は需要が乏しい土地でも候補になりますが、売電価格や維持費、修繕費を含めた収支確認が欠かせません。広い土地や幹線道路沿いではテナントや倉庫も候補です。
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