築古高利回りアパートは、危険だから避けるべき投資ではありません。空室、修繕、入居者属性のリスクを見極め、収益で吸収できる価格で購入すれば、十分にコントロールできます。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。築古物件も運営してきた経験から言えるのは、リスクは一律に避けるものではなく、理解して利益に変えるものだということです。
築古高利回りアパートが危険と言われる3つの理由
専門家が築古アパートを危険だと指摘する理由は、主に空室、修繕、入居者属性の3つです。リスクの存在自体は事実ですが、存在することと投資として成立しないことは別問題です。
空室リスク
地方の高利回り物件は、都市部より立地条件が劣る場合があります。しかし、人が生活する地域であり、物件の状態と家賃が釣り合っていれば入居は決まります。極端に人口の少ない場所を避け、政令指定都市や県庁所在地など一定の需要がある地域を選ぶことが前提です。
室内は水回りを清潔にし、和式トイレなど明確に敬遠される設備を改修します。白いクロスだけで仕上げるのではなく、アクセントクロスを使えば、大きな費用をかけずに競合との差を作れます。
募集開始後は管理会社に問い合わせ状況を確認し、必要に応じて家賃や広告費を調整します。空室は放置するから長期化するのであり、商品づくりと募集条件を修正すれば対処できます。
修繕リスク
築古物件では、給湯器、雨漏り、水漏れ、退去後の内装工事などが想定されます。ただし、すべてをオーナーが高額負担するとは限りません。給湯器はガス会社との契約条件によって、無償交換を依頼できる場合があります。
雨漏りは、入居中の部屋で重大な症状が出ていないかを管理会社に確認し、空室では天井に痕跡がないかを調べます。水漏れについては構造も重要です。築30年以上のRC物件は、原因箇所の特定や壁の解体、復旧に費用がかかりやすいため、私は推奨していません。一方、木造や軽量鉄骨、重量鉄骨は、修繕費を数十万円に抑えられるケースがあります。
私が所有する鉄骨アパートで水漏れが起きた際は、修繕費を約20万円に抑えられました。高利回りで年間数百万円の家賃収入が入る物件なら、こうした突発費用を収益の中で吸収できます。
むしろ注意すべきは、退去後のリフォームです。内容によっては50万〜100万円ほどかかります。管理会社の提案をそのまま受け入れず、設備や材料を支給するなど、家賃を維持しながら費用を抑える判断が必要です。
入居者属性のリスク
低家賃帯では、家賃滞納、近隣トラブル、夜逃げを心配する方がいます。これも対処方法があります。
- 家賃滞納は、利用できる制度や入金方法を確認する
- 近隣トラブルは、管理会社を通じて対応する
- 夜逃げは、残置物や契約状況を確認して適切に処理する
私は生活保護を受けている入居者の滞納を経験しましたが、市役所から直接家賃が入金される仕組みに切り替え、その後は安定しました。入居者属性だけで排除するのではなく、管理の仕組みでリスクを抑えます。
高利回りだけで買わず、人口と地価を見る
地方の高利回り物件なら何でもよいわけではありません。私が重視するのは、今後10年、20年にわたり人口が維持されるか、減少が小幅にとどまる地域かという点です。
さらに地価の傾向も確認します。地価が下落する地域では土地の価値も落ちるため、購入するなら表面利回り15％以上など、下落リスクを十分に織り込んだ価格が必要です。地価が上昇傾向の地域なら、利回り10％以上で取得し、10数年で投資資金を回収する考え方ができます。
利回りの数字だけでなく資産価値まで含めた判断については、資産価値が下がらない物件を見極める4つの基準も参考にしてください。
築古の罠と勝ち筋については築古アパートの3つの罠と勝ち筋で詳しく書いています。
まとめ
築古高利回りアパートには、空室、修繕、入居者対応のリスクがあります。しかし、需要のある地域と修繕しやすい構造を選び、購入価格にリスクを織り込み、管理会社と連携すれば対処できます。
重要なのは、危険という言葉だけで判断しないことです。収益性が修繕費を吸収できるか、空室を埋める施策があるか、長期的に土地の価値が維持されるかを確認します。正しい知識を持つ投資家にとって、他の人が恐れるリスクは購入機会になります。
物件選定と運営の基本を体系的に知りたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
築古高利回りアパートは危険だから避けるべき投資ですか？
一律に避けるべき投資ではありません。空室、修繕、入居者属性のリスクを見極め、収益で吸収できる価格で購入すればコントロールできます。需要のある地域と修繕しやすい構造を選び、管理会社と連携すれば、リスクは利益に変えられます。
築古アパートの修繕リスクにはどう対処すればよいですか？
給湯器はガス会社との契約条件により無償交換を依頼できる場合があり、木造や鉄骨造なら水漏れの修繕費を数十万円に抑えられるケースがあります。退去後のリフォームは50万〜100万円かかることもあるため、設備や材料を支給するなど費用を抑える判断が必要です。
築古高利回り物件を買うとき、利回り以外に何を確認すべきですか？
今後10年、20年にわたり人口が維持されるか、減少が小幅にとどまる地域かを確認します。地価が下落する地域では表面利回り15％以上などリスクを織り込んだ価格が必要で、地価が上昇傾向の地域なら利回り10％以上で取得する考え方ができます。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！