医師が不動産投資で資産を早く拡大するには、物件選びだけでなく融資戦略が必要です。自己資金だけで購入を続けるより、銀行融資という他人資本を適切に活用したほうが、より大きな資産を動かせるからです。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践し、2019年の投資開始からアパート9棟・戸建て5軒まで規模を拡大してきました。年間家賃収入は3,000万円です。この経験から断言できるのは、融資を受けられること自体がゴールではないということです。銀行からの信用を積み上げ、適切な物件に融資を使い、次の購入につなげる仕組みを作る必要があります。
医師の不動産投資で融資が強力な武器になる理由
少ない自己資金で資産規模を拡大できる
不動産投資の大きな特徴は、融資によってレバレッジをかけられることです。たとえば自己資金が300万円でも、融資を組み合わせれば2,000万円や3,000万円の物件を購入できる可能性があります。自己資金だけで投資する場合と比べ、資産形成の速度は大きく変わります。
医師は安定収入と社会的信用があり、銀行融資を受けやすい属性です。この強みを給与収入だけにとどめず、家賃収入を生む資産へ変えることが重要です。
インフレ局面では借入金の実質的な負担が軽くなる
インフレが進むと現金の価値は目減りし、不動産などの現物資産は価格が上昇する傾向があります。同時に、借入金の実質的な価値も目減りします。現在の5,000万円と10年後、20年後の5,000万円では、同じ金額でも実質的な負担が異なります。
融資で購入した物件から家賃収入を得て、そこから返済しながら手元に資金を残す。これが不動産投資の基本です。インフレ下での考え方は、インフレ時代の不動産投資戦略でも詳しく解説しています。
融資を最大限に活用する3つの戦略
黒字経営と納税で銀行からの信用を作る
銀行が確認するのは、この人や会社に融資して問題なく返済されるかという点です。その判断材料になるのが、利益を残し、適切に納税してきた実績です。
節税を優先して赤字申告を繰り返すと、融資審査では不利になります。特に法人で物件を増やすなら、毎期の決算を黒字にし、利益剰余金を積み上げることが王道です。目先の税負担だけでなく、次の融資まで含めて経営を考えます。節税との向き合い方は、医師の不動産投資は節税になる？減価償却の罠と本当の節税も参考にしてください。
アパートローンとプロパーローンを使い分ける
アパートローンは主に個人属性を審査するため利用しやすい一方、金利が高めで融資額に上限が設けられることがあります。プロパーローンは銀行独自の判断で物件の事業性を重視する融資です。審査資料が多く時間もかかりますが、低めの金利や事業規模に応じた融資を期待できます。
最初はアパートローンで返済実績を作りながら、プロパーローンを相談できる金融機関との関係も築きます。最初からプロパーローンを利用できる場合は、その後の2棟目、3棟目にもつながります。
売却益を再投資して次の資産へ移す
不動産投資の利益は家賃収入だけではありません。物件を売却した際の利益も、資産拡大の重要な原資です。売却で戻った自己資金を頭金にして、複数の物件や、より規模の大きい物件を購入します。
2,000万円や3,000万円の物件を売却し、次に5,000万円や1億円の物件を狙うことも可能です。保有を続けるか売却するかを判断し、得た利益を再投資することで、資産を雪だるま式に増やせます。
融資を継続させるために整えるべきこと
融資を継続して受けるには、属性だけに頼らず、自己資金と提出資料を整えます。確定申告書や収支計算書に加え、周辺の家賃相場や事業計画を示せれば、物件と賃貸経営を理解していることが銀行に伝わります。
金融機関ごとに融資姿勢、得意な物件、金利条件は異なります。一行だけで判断せず、複数の金融機関と日頃から関係を築くことが欠かせません。どの地域や物件に、どの条件で融資が出ているかという最新情報も継続して集めます。
規模拡大を目指す場合、1棟目は個人で購入する選択肢がありますが、2棟目以降は法人での購入も検討します。法人で3期ほど実績を積み、単体で利益を出せる状態になれば、将来個人の働き方や年収を変えても融資への影響を抑えやすくなります。
借入先の選び方は不動産投資の融資はどの銀行で借りる？金融機関5種類の整理に整理しています。
まとめ
医師の不動産投資におけるレバレッジ戦略の要点は、黒字経営と納税で信用を作り、融資商品を使い分け、売却益を次の物件へ再投資することです。融資は資産形成を加速させますが、融資が出るという理由だけで物件を買ってはいけません。物件を見極める力と融資戦略は、必ず両輪で磨きます。
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よくある質問
医師が不動産投資で資産を拡大するための融資戦略の要点は何ですか？
黒字経営と納税で銀行からの信用を作り、アパートローンとプロパーローンを使い分け、売却益を次の物件へ再投資することが要点です。融資が出るという理由だけで物件を買わず、物件を見極める力と融資戦略を両輪で磨くことが重要です。
アパートローンとプロパーローンはどう使い分ければよいですか？
アパートローンは主に個人属性を審査するため利用しやすい一方、金利が高めで融資額に上限が設けられることがあります。プロパーローンは物件の事業性を重視する銀行独自の融資で、低めの金利や事業規模に応じた融資を期待できます。最初はアパートローンで返済実績を作る方法があります。
節税目的の赤字申告は不動産投資の融資に不利になりますか？
不利になります。銀行は利益を残して適切に納税してきた実績を融資判断の材料にするため、赤字申告を繰り返すと審査で不利です。特に法人で物件を増やすなら、毎期の決算を黒字にして利益剰余金を積み上げることが王道とされています。
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