「不動産暴落は近い」「戸建てが売れない」という見方は、半分本当で半分違います。価値の低い不動産は価格を維持しにくくなる一方、本質的な価値を持つ物件まで一律に下がるわけではありません。
むしろ市場が混乱し、多くの買い手が様子を見ている時期には、優良物件が不当に安く売られる場面が生まれます。重要なのは、暴落を恐れて止まることではなく、土地、家賃収入、利回り、出口戦略を総合的に見て買うことです。
私は現役の整形外科医として2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南する立場から、これからの市場で買うべき物件の条件を解説します。
不動産暴落と「戸建てが売れない」現象の正体
現在の不動産市場には、複数の逆風が同時に吹いています。第一に金利上昇です。住宅ローン金利が上がれば毎月の返済額も増え、高額な新築住宅を見送る人が増えます。これまで市場を支えてきた一般の買い手が減れば、販売価格には下押し圧力がかかります。
第二に、建築費の高止まりです。人件費と材料費の上昇によって、新築物件の販売価格は高いままです。しかし、その価格に見合う土地の価値がなければ、買い手はつきません。価格だけが上がり、本質的な価値が伴わない物件が増えています。
第三に、中古物件の供給増加です。相続された不動産が市場に出る一方、買い手が減れば需給バランスは崩れます。その影響を強く受けるのが、人口を維持しにくい郊外や、土地の価値が低い建売戸建てです。
つまり、すべての不動産が暴落するのではありません。需要と資産価値に乏しい物件から売れなくなり、価格を維持できなくなるということです。
市場の混乱は医師にとって買い場になる
市場参加者が減る局面では、売主の決算や資金事情によって、優良物件が安く売られることがあります。こうした局面では、返済能力や自己資金を評価されやすい医師の与信が相対的に強くなります。
銀行が融資に慎重になっても、すべての人への融資を止めるわけではありません。安定した収入と返済能力がある医師は、融資を検討してもらえる可能性があります。金利上昇局面と医師の優位性については、金利上昇で不動産投資は厳しい？医師にとって今が千載一遇の好機である理由でも詳しく解説しています。
ただし、不動産投資は一発逆転を狙うものではありません。自己資金を投入し、価値のある物件を適正価格以下で取得し、家賃収入を積み上げる事業です。周囲が立ち止まる時期ほど、冷静な分析と迅速な判断が求められます。
暴落市場で買うべき物件の条件
私が狙うのは、値下がりしただけの戸建てではありません。土地の価値に支えられ、安定した家賃収入を生む高利回りの中古一棟アパートが基本です。利回りの目線は、地方なら10％以上、東京や大阪などの都市部なら8％以上です。
アパートの価値は、市場の雰囲気だけで決まりません。家賃収入という事業収支が基礎になります。景気や建築費が変動しても、既存入居者の家賃が直ちに半分になるわけではありません。高い利回りを確保できれば、修繕費などのランニングコストも吸収しやすくなります。
確認すべき条件は次の通りです。
- 土地価格が維持または上昇しているエリアか
- 間取り、駐車場、前面道路に賃貸需要を支える強みがあるか
- 市街化区域か、市街化調整区域か
- 構造と築年数に応じた修繕費を見込んでいるか
- 将来の家賃と空室を踏まえても収支が成立するか
- 更地売却や収益物件としての売却など、出口を複数持てるか
利回りだけで判断してはいけません。建物がなくなっても土地として売れるのか、地域の人口や開発によって需要が維持されるのかまで確認します。物件選びの基準は、資産価値が下がらない物件とは？医師の不動産投資で「負けない物件」を見極める4つの基準も参考になります。
戸建てにも投資機会はある
戸建て自体が悪いわけではありません。戸建て賃貸には、子育て世帯などから一定の需要があり、アパートより供給が少ない地域もあります。
私も、当初2,000万円で販売されていた新築戸建てを、売主の決算時期に1,500万円で取得しました。近隣に大きな工場ができる予定があり、周辺の発展と土地価格の上昇を見込める物件でした。価格、賃貸需要、地域の将来性、売却可能性がそろえば、戸建ても投資対象になります。
反対に、人口が維持できない地域で、単に値下がりした戸建てを買うのは危険です。下落中の物件には、安い理由があります。戦略を持たずに落ちるナイフをつかんではいけません。
まとめ
不動産暴落の影響は、すべての物件に均等に及ぶものではありません。土地の価値が低く、実需や賃貸需要に乏しい物件から価格が崩れます。一方、土地に価値があり、家賃収入と出口戦略が成立する物件には買う理由があります。
数千万円の投資を、知識のない状態で誰にも相談せずに決めるべきではありません。土地、建物、家賃、修繕、融資、出口を一つずつ検証し、総合的に判断することが再現性につながります。基礎から体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も活用してください。
市場が荒れている時期こそ、物件の価値を見抜ける投資家に機会が生まれます。暴落という言葉ではなく、物件そのものの収益性と資産価値を見て判断します。
よくある質問
不動産は本当に暴落するのですか？
すべての不動産が一律に暴落するわけではありません。土地の価値が低く、実需や賃貸需要に乏しい物件から価格が崩れる一方、土地に価値があり家賃収入と出口戦略が成立する物件には買う理由があります。市場の混乱期には優良物件が不当に安く売られる場面も生まれます。
暴落が懸念される市場で医師が買うべき物件の条件は何ですか？
基本は、土地の価値に支えられ安定した家賃収入を生む高利回りの中古一棟アパートです。利回りの目線は地方なら10％以上、都市部なら8％以上で、土地価格の推移、賃貸需要、修繕費、空室を踏まえた収支、複数の出口戦略まで確認して総合的に判断します。
値下がりした戸建てを買うのは危険ですか？
人口が維持できない地域で単に値下がりした戸建てを買うのは危険で、下落中の物件には安い理由があります。一方、戸建て賃貸には子育て世帯などから一定の需要があり、価格、賃貸需要、地域の将来性、売却可能性がそろえば戸建ても投資対象になります。
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