結論から言います。月20万円の家賃収入を目指すなら、区分マンションを3戸、5戸と買い進める戦略は選びません。私なら、収益性と資産価値を確認した中古一棟アパートを買い進め、最低2棟での達成を狙います。
私は現役の整形外科医として勤務しながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。さまざまな物件を扱ってきましたが、数千万円規模から始める投資として、一棟アパートは収益性とリスクのバランスに優れています。
区分マンションで月20万円を目指すと遠回りになる
区分マンション投資では、30年や35年の長期融資を利用し、完済後の家賃を年金代わりにする提案がよくあります。しかし、重要なのは完済後の想定ではなく、返済中にいくら手元へ残るかです。
区分マンションを複数所有しても、年間の手残りが数万円にとどまる場合があります。家賃が下落しても毎月の返済額は変わりません。さらに、築年数の経過に伴って管理費や修繕積立金が上がれば、当初は黒字だった物件が赤字へ転じます。
一棟物件と違い、区分所有者は建物全体の修繕を自分だけで決められません。修繕積立金の使い道は管理組合が決定するため、工事の内容や価格を投資家の視点で十分に管理できないこともあります。自分が支払った資金を、自分の判断で運用できない点は明確な弱点です。
低利回りの区分マンションは医師の信用力を損なう
医師の強力な武器は信用力です。しかし、融資が多く出る物件だからといって、資産価値の高い物件とは限りません。販売会社と金融機関の提携によって購入時にフルローンが組めても、売却時には通常の担保評価で判断されます。
購入価格と担保評価が大きく離れていれば、残債より低い価格でしか売れない可能性があります。実際に私が相談を受けた例でも、売却するために自己資金を300万〜400万円投入しなければならない状態の方がいました。保有を続ければ毎月赤字、売却すればまとまった持ち出しという厳しい状況です。
赤字物件を抱えると、次の融資にも影響します。金融機関から赤字事業と評価されれば、本来購入したかった一棟物件へ進みにくくなります。これは不動産投資を始めたように見えて、目標から遠ざかっている状態です。区分マンションの具体的な失敗像は、医師のワンルーム投資失敗の実例でも解説しています。
中古一棟アパート2棟で月20万円を狙う
月20万円への王道は、利益の残る中古一棟アパートを2棟取得することです。
たとえば、価格3,000万円、利回り12％の中古一棟アパートを融資で購入したとします。動画内のシミュレーションでは、1棟で年間100万〜150万円、月10万〜15万円ほどのキャッシュフローを見込めます。区分マンションを何戸も保有する方法と比べ、1棟目から目標が現実的な距離に入ります。
その物件を適切に運営し、返済実績を積めば、金融機関に経営能力を示せます。1棟目のキャッシュフローと自己資金を活用して2棟目を取得できれば、単純計算で年間200万〜300万円、月20万〜25万円ほどです。条件が整えば、1〜2年で月20万円へ到達できる可能性があります。
ただし、中古一棟アパートなら何でもよいわけではありません。選ぶべきなのは、空室リスクと修繕リスクが抑えられ、建物がなくなっても土地価格が資産価値を支える物件です。購入前に売却まで考える必要があるため、不動産投資は出口戦略で決まるも併せて確認してください。
まとめ
月20万円の家賃収入を得る目的なら、低利回りの区分マンションを積み上げる必要はありません。管理費や修繕積立金、家賃下落、売却価格、次の融資への影響まで見れば、医師の信用力を生かせる中古一棟アパートの方が合理的です。
まず利益の残る1棟を取得し、安定運営と返済の実績をつくる。その実績を基に2棟目へ進む。これが、私が実践してきた再現性の高い道筋です。物件選定と融資、運営の基本は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)にもまとめています。
よくある質問
月20万円の家賃収入を目指す場合、区分マンションと一棟アパートのどちらが有利ですか？
記事では、区分マンションを複数買い進める方法は遠回りだとし、収益性と資産価値を確認した中古一棟アパートを最低2棟取得する戦略を推奨しています。まず利益の残る1棟で運営と返済の実績をつくり、それを基に2棟目へ進む道筋が再現性の高い方法とされています。
区分マンション投資にはどのようなリスクがありますか？
家賃が下落しても毎月の返済額は変わらず、管理費や修繕積立金の上昇で当初黒字だった物件が赤字に転じる可能性があります。また修繕の内容は管理組合が決定するため自分の判断で管理できず、赤字物件を抱えると次の融資審査にも悪影響が及ぶと記事は指摘しています。
中古一棟アパート2棟で月20万円はどのくらいの期間で達成できますか？
記事のシミュレーションでは、価格3,000万円・利回り12％の中古一棟アパート1棟で月10万〜15万円ほどのキャッシュフローが見込めます。1棟目の実績と自己資金を活用して2棟目を取得できれば月20万〜25万円ほどとなり、条件が整えば1〜2年で到達できる可能性があるとしています。
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