不動産投資で稼ぐ秘訣は、購入時の利回りだけで判断せず、仕入れ価格、土地の価値、賃貸需要、売却までを一つの流れとして考えることです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。実際に物件を購入し、入居者を募集し、修繕や売却を検討してきたからこそ、知識だけでは見えなかった判断基準が明確になりました。
この記事では、私が物件を増やす過程でわかった、不動産投資で利益を残すための考え方を解説します。
不動産投資は購入時点で利益の大半が決まる
不動産投資では、相場より割高な物件を購入した後に、運営だけで挽回するのは簡単ではありません。満室にできても、修繕費や返済を差し引くと手残りが少なく、売却時に残債を下回ることもあります。
さらに厄介なのは、保有中には本当に儲かっているのか判断しにくい点です。毎月の収支がほぼ均衡していると問題がないように見えますが、売却して初めて損失が判明する場合があります。
そのため、私は安く仕入れることを最優先にしています。ポータルサイトだけを見るのではなく、不動産会社を直接訪問し、公開前の情報を紹介してもらえる関係をつくります。売主の事情や残置物など、一般的には敬遠される条件も、こちらで引き受けられるなら価格交渉の材料になります。
医師が割高な物件を勧められやすい背景については、不動産投資はやめとけ？と迷う前に読む、カモにされる構造でも詳しく解説しています。
戸建ては小さく始めて事業の基本を学べる
築古戸建ては、物件価格だけでなく、残置物の撤去、リフォーム、客付けまで含めた総額で判断します。私は残置物が残った戸建てを購入した際、撤去業者から複数の見積もりを取り、必要な改修を行ったうえで賃貸しました。
ここで重要なのは、単に安い戸建てを買うことではありません。再建築できるか、道路に接しているか、駐車場を確保できるか、改修後に選ばれる条件をつくれるかを確認します。購入価格が低くても、貸せず、売れない物件では意味がありません。
一方で、仕入れと改修を適切に行えば、家賃収入を得ながら、収益物件として売却する選択肢も持てます。戸建て投資は、見積もり、リフォーム、客付け、収支管理、売却という不動産事業の基本を実地で学べる手法です。
アパートは土地の価値と出口戦略を重視する
私がアパートを購入するときは、建物の利回りだけでなく土地の価値をかなり重視します。築年数が進んだ建物でも、土地に十分な価値があれば、将来の出口を複数持てるからです。
収益物件としてそのまま売る、入居者の退去後に解体して更地で売る、土地を分割して戸建て用地として活用するなど、物件によって選択肢は変わります。購入前に出口を想定しておけば、市況や建物の状態に合わせて有利な方法を選べます。
反対に、融資が出ることだけを理由に購入すると危険です。融資期間が長くても、物件価格が高すぎれば利益は残りません。金融機関の評価と、投資家としての採算判断は分けて考える必要があります。
まとめ
不動産投資で稼ぐために必要なのは、特別な裏技ではありません。相場より安く仕入れ、賃貸需要に合わせて整え、保有中の収益と売却益の両方を考えることです。戸建てでもアパートでも、この原則は変わりません。
特に最初の物件は、その後の拡大を左右します。資料上の利回りだけで決めず、総投資額、土地、賃貸需要、修繕、出口を確認してください。知識のある人と物件資料を検討することも、失敗の確率を下げる有効な方法です。
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よくある質問
不動産投資で稼ぐ秘訣は何ですか？
購入時の利回りだけで判断せず、仕入れ価格、土地の価値、賃貸需要、売却までを一つの流れとして考えることです。不動産投資は購入時点で利益の大半が決まるため、相場より安く仕入れることを最優先にし、保有中の収益と売却益の両方を考える必要があります。
築古戸建て投資ではどこを確認すべきですか？
物件価格だけでなく、残置物の撤去、リフォーム、客付けまで含めた総額で判断します。さらに再建築の可否、道路への接道、駐車場の確保など、改修後に選ばれる条件をつくれるかを確認します。購入価格が低くても、貸せず売れない物件では意味がないためです。
アパートを購入するときは何を重視すべきですか？
建物の利回りだけでなく土地の価値を重視します。土地に十分な価値があれば、収益物件として売る、解体して更地で売る、分割して戸建て用地にするなど複数の出口を持てるためです。融資が出ることだけを理由に購入するのは危険とされています。
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