不動産投資で価値が安定するのは、家賃収入を確保できる利回りがあり、土地価格の維持や上昇も期待できる物件です。つまり、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えることが重要です。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、市場に出ている物件の多くは、購入すれば自然に利益が出るものではありません。不動産投資は購入時点で結果の8割から9割が決まります。表面利回りだけを見ず、立地、土地、建物、出口戦略まで総合的に判断する必要があります。
価値が安定する不動産には十分な利回りがある
不動産投資では利回りが重要です。たとえば利回り4％の物件を融資で購入し、金利が2％かかれば、単純計算で残るのは2％です。そこから固定資産税、空室による家賃の減少、入居者募集の費用、退去後の修繕費、融資の返済などが発生します。
この状態では家賃収入による利益を得にくく、値上がり益に頼る投資になります。しかし、将来の市況を正確に読むことはできません。物件価格が上がり続ける前提で購入すると、市況の悪化や金利上昇によって出口を失う可能性があります。
一方、一定以上の利回りがあれば、金利やランニングコストが収益に占める割合は相対的に小さくなります。家賃収入を積み上げながら売却の時期を選べるため、投資の安定性が高まります。金利上昇局面での考え方は、不動産投資の融資枠1億円をどう使う？金利上昇時代の分散戦略でも解説しています。
高利回りだけでは不十分｜土地価値と立地を確認する
利回りが高ければ、どの物件でもよいわけではありません。人口や賃貸需要が乏しい地域、崖の上に建つ物件、狭い間取り、駐車場がない物件、築年数が進んで建て替えが近い物件は、高利回りでも売れ残ることがあります。
私が立地を見る際に重視するのは、単に駅に近い、高級住宅街である、学校や工場が近いといった条件だけではありません。土地価格が上昇傾向か、横ばいか、下落傾向かを確認します。公示地価を地図上で確認できるサイトを使えば、土地価格の推移を調べられます。
土地価格が下落している地域では、より高い利回りが必要です。反対に、土地価格が上昇している地域なら、利回りの基準を多少下げても、将来の売却益を含めて検討できます。利回りと土地価値を組み合わせて判断することで、家賃収入と値上がり益の両方を狙えます。
ただし、土地価格が上昇しなくても成立する計画にすることが前提です。高い利回りによって保有中の利益を確保できれば、土地価格が横ばいでも家賃収入が残ります。価格上昇は必須条件ではなく、実現すれば利益を上乗せできる要素として扱います。
購入前に確認すべき建物と出口戦略
価値が安定する物件を選ぶには、次の条件も確認します。
- 間取りは少なくとも1LDK以上を目安にする
- 広めの間取りなら駐車場の有無も確認する
- 土地そのものの価格と推移を調べる
- 崖や擁壁の状態、建築時の資料を確認する
- 原則として市街化区域の物件を選ぶ
特に擁壁がある物件は注意が必要です。高さがあり、石積みの間にコンクリートを詰めたような古い擁壁では、再建築時に補修が必要になる場合があります。建築確認に関する書類があり、再建築に支障がないかを確認しなければなりません。初心者の1棟目としては難易度が高い物件です。
市街化調整区域も慎重に判断します。再建築時の申請が複雑になり、同じ規模のアパートを建てられない可能性があるためです。再建築できなければ土地としての価値が下がり、収益物件としてしか売れないなど、出口戦略が狭まります。
築年数が進んだ物件を検討する際は、安い築古アパート投資の注意点3つ｜医師があえて「築古」を狙う理由も参考にしてください。
利回りという言葉の定義そのものは不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安で整理しています。
まとめ
価値が安定する不動産は、十分な利回りがあり、土地価格の維持または上昇が見込め、再建築や売却まで考えられた物件です。高利回りだけでも、都心の資産性だけでも不十分です。家賃収入で利益を確保しながら、土地価値の上昇時には売却益も得られる設計にします。
物件資料と現地の状況を確認し、間取り、駐車場、擁壁、区域区分まで調べてから購入を判断してください。詳しい考え方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でも解説しています。
よくある質問
価値が安定する不動産とはどのような物件ですか？
家賃収入を確保できる十分な利回りがあり、土地価格の維持または上昇が期待できる物件です。インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えることが重要で、立地や建物、再建築や売却までの出口戦略を含めて総合的に判断する必要があります。
利回りが高い物件であれば購入してもよいですか？
高利回りだけでは不十分です。人口や賃貸需要が乏しい地域、崖の上に建つ物件、狭い間取りや駐車場がない物件などは高利回りでも売れ残ることがあります。公示地価で土地価格の推移を確認し、利回りと土地価値を組み合わせて判断することが必要です。
不動産の購入前に建物や出口戦略で確認すべき点は何ですか？
間取りは1LDK以上を目安にし、駐車場の有無、土地価格の推移、擁壁の状態や建築時の資料を確認し、原則として市街化区域の物件を選びます。市街化調整区域は再建築の申請が複雑になり出口戦略が狭まるため、慎重な判断が必要です。
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