中古アパート投資で安定経営を目指すなら、利回りの高さだけで物件を選んではいけません。特に初心者の1棟目では、築30年を超えるRC造マンションを避け、木造や軽量鉄骨造の2階建てアパートを中心に検討するのが堅実です。
ただし、築古物件そのものが危険という意味ではありません。重要なのは、構造、築年数、立地、利回り、修繕履歴を総合的に評価することです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有しています。築45年や築55年の木造物件も運用していますが、古さだけを理由に投資対象から外してはいません。中古アパートで失敗しないための物件選びを、実体験を踏まえて解説します。
中古アパート投資で失敗しやすい3つの理由
表面利回りだけを見て修繕リスクを見落とす
中古アパートは、新しい物件より高い利回りで売り出されることがあります。しかし、その数字には空室や修繕のリスクが織り込まれています。
築年数の古い物件では、外壁や屋根の塗装、給排水設備の更新など、数百万円単位の修繕が突然必要になる可能性があります。見た目が古い物件を「お宝物件」と考え、再生の知識や信頼できる業者とのつながりがないまま購入すると、想定以上の費用がかかります。
築古物件を検討する際の具体的な注意点は、安い築古アパート投資の注意点3つでも詳しく解説しています。
構造による修繕費の違いを理解していない
木造・軽量鉄骨造のアパートとRC造マンションでは、修繕の規模と費用が大きく異なります。
RC造は戸数が多く、大規模修繕時の足場代も高額になりやすい構造です。漏水箇所を特定するために建物を壊し、調査後に復旧する必要が生じる場合もあります。漏水箇所を特定できず、外壁や廊下に沿って外部配管を設置することになれば、修繕費はさらに膨らみます。
実際に、約1億2,000万円のRC造物件を購入したある先生が、漏水をきっかけに約2,000万円の外部配管工事を提示された事例がありました。築30年を超えるRC造は、初心者が最初に選ぶ物件としては勧めません。
一方、木造や軽量鉄骨造は、RC造より修繕費をコントロールしやすい傾向があります。ただし、3階建ては2階建てより外壁塗装時の足場代が高くなります。構造だけでなく、階数まで確認が必要です。
忙しさを理由に業者任せにする
医師や会社員は本業が忙しく、現地調査、業者選定、複数の見積もりの比較が不十分になりがちです。建物や修繕の知識がないまま業者の提案を受け入れると、割高な物件や工事を選ぶことになります。
「信頼している人から紹介された物件だから大丈夫」という判断も危険です。ある先生が購入を検討していたのは、約1億6,000万円、築30年超の軽量鉄骨造で、利回りは5％台の物件でした。立地に強みがあるとは言いにくい一方、減価償却による節税と買い取り保証が強調されていました。
しかし、減価償却で帳簿上の赤字を作れても、高値で買った物件を同程度の価格で売れるとは限りません。買い取り保証にも条件が付く可能性があり、その事例では毎月の保証料が収益性を圧迫する契約でした。節税を入口に物件を選ぶ危険性は、医師の不動産投資は節税になる？減価償却の罠も参考にしてください。
1棟目で選ぶべき中古アパートの基準
初心者が1棟目から1億円、2億円規模のRC造へ進むと、問題が起きた際の損失も大きくなります。最初は5,000万円以下、または1億円以下の規模から始めるのが現実的です。
私が1棟目の候補として勧める条件は次のとおりです。
- 築30年超のRC造は避ける
- 木造または軽量鉄骨造を中心に検討する
- 3階建てより2階建てを優先する
- 修繕履歴と今後必要になる工事を確認する
- 立地、利回り、築年数を総合的に判断する
築30年を超えていても、木造や軽量鉄骨造なら投資対象になり得ます。私が所有する築45年、築55年の木造物件も、修繕費を吸収できるだけの高い利回りがあります。つまり、判断基準は「古いか新しいか」ではなく、想定される費用を含めても収益が残るかどうかです。
まとめ
中古アパート投資では、築年数だけで良し悪しは決まりません。ただし、築30年超のRC造は修繕費が膨らむ可能性があり、初心者の1棟目には向きません。まずは木造や軽量鉄骨造の2階建てを中心に、修繕履歴、立地、利回りを確認してください。
業者や紹介者への信頼と、物件自体の評価は分ける必要があります。自分で判断できる知識を身につけ、必要に応じて第三者へ相談することが、大きな損失を避ける基本です。
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よくある質問
中古アパート投資の1棟目ではどのような物件を選ぶべきですか？
初心者の1棟目では、築30年を超えるRC造マンションを避け、木造や軽量鉄骨造の2階建てアパートを中心に検討するのが堅実です。規模は5,000万円以下、または1億円以下から始め、修繕履歴や立地、利回りを総合的に判断することが重要です。
築30年を超えるRC造マンションが初心者に勧められないのはなぜですか？
RC造は戸数が多く大規模修繕時の足場代が高額になりやすく、漏水箇所の特定に建物の解体調査が必要になる場合もあるためです。実際に約1億2,000万円のRC造物件で、漏水をきっかけに約2,000万円の外部配管工事を提示された事例があります。
築30年を超えた古い木造アパートでも投資対象になりますか？
築30年を超えていても、木造や軽量鉄骨造であれば投資対象になり得ます。判断基準は古いか新しいかではなく、想定される修繕費用を含めても収益が残るかどうかです。著者も修繕費を吸収できる高い利回りの築45年や築55年の木造物件を運用しています。
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