結論から言います。医師が着実に資産を築きたいなら、初心者のうちは業者が勧める建売の新築アパートを買うべきではありません。
新築は修繕の手間が少なく、入居者も見つかりやすそうに見えます。しかし、商品価格には業者の利益が含まれ、家賃も新築時が最も高い状態です。医師の高い信用力で融資が通っても、投資として利益が出るとは限りません。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。その立場から、新築アパート投資で必ず確認すべき5つの問題と、悪質な営業を断る方法を解説します。
医師が新築アパート投資を避けるべき5つの理由
1．表面利回りが低い
新築アパートの表面利回りは、首都圏では4〜5％、良くても6％前半ほどで提示されることがあります。土地を仕入れて建物を建て、販売する業者には利益が必要です。その利益が物件価格の2〜3割に及ぶ場合があり、購入者の収益性を圧迫します。
医師は信用力が高いため、収益性が低い物件でも融資が通る可能性があります。しかし、融資が通る物件と、利益を残せる物件は別物です。
2．想定家賃が相場より高い
低い利回りを良く見せるため、周辺相場より高い家賃で収支計画が作られている場合があります。SUUMO、athomeなどのポータルサイトで、立地、間取り、築年数別に家賃を調べてください。
築0〜5年、5〜10年、10〜15年と分けて確認すると、築年数の経過に伴う家賃の変化を把握できます。業者のレントロールをそのまま信じず、自分で相場を確認することが必要です。
3．販売資料に諸経費が反映されていない
販売資料には、不動産取得税、登記費用、建物の消費税、火災保険料、固定資産税などが十分に反映されていないことがあります。これらを加えると、利回りが0.5〜1％以上悪化する場合もあります。
表面利回りだけでは判断できません。取得時の費用と保有中の支出を含め、実際に手元へ残る金額で比較します。
4．土地が割高に設定されている
建物の坪単価が安く見えても、土地価格に利益が上乗せされていれば物件全体は割高です。建築費には一定の相場がありますが、土地価格は初心者に分かりにくく、価格の妥当性を見落としやすい部分です。
不動産による資産形成では土地が重要です。建物価格だけに注目せず、土地を高値づかみしていないか確認してください。
5．不正な二重契約を勧められることがある
融資額を水増しするため、銀行提出用と実際の売買用で別々の契約書を作るよう持ちかけられることがあります。業者からの提案であっても応じてはいけません。この話が出た時点で、即座に関係を切るべきです。
新築アパート営業の甘い言葉を見抜く
「新築なので資産価値が高い」という説明には注意が必要です。購入価格には業者利益が含まれるため、購入直後に売却しようとしても、同じ価格では売れないことがあります。
「家賃が年金代わりになる」という説明も、収支を確認せずに受け入れてはいけません。低利回りの物件はキャッシュフローが残りにくいうえ、融資期間が30年、35年と長ければ残債の減少も緩やかです。
さらに、新築プレミアムが外れると家賃は下がります。家賃が下がれば手残りが減り、利回りから逆算される売却価格も下がります。築5年、10年になった物件を、新築時と同じ利回りで売れるとは限りません。購入前から売却条件を考える必要があります。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まる｜「買う前に売り方を決める」究極の考え方も参考にしてください。
間取りも重要です。狭いワンルームや1Kは、築年数が進んだときに家賃下落と空室の影響を受けやすくなります。古くても広い物件には需要が残ります。建売新築を検討する場合でも、最低1LDK以上を基準にする方がよいと私は考えます。
「団信」と「節税」を購入理由にしない
「団体信用生命保険で生命保険代わりになる」と説明されても、そのために毎年赤字を出すのは本末転倒です。団信は購入判断の中心ではありません。
「節税になります」という言葉にも注意してください。不動産投資の主目的は節税ではありません。事業を適切に運営すれば、基本は黒字になります。
購入初年度は仲介手数料、不動産取得税、火災保険料などの費用により、帳簿上の赤字になる場合があります。その結果として所得税や住民税が還付されても、支出によって赤字になった分が戻るだけです。節税だけを強調する業者とは取引しない方が賢明です。減価償却と節税の考え方は医師の不動産投資は節税になる？減価償却の罠と「本当の節税」を解説で詳しく解説しています。
医師がこうした物件を持ちかけられる背景には、構造的な理由があります。不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で解剖しています。
まとめ：悪質業者は究極の一言で断る
しつこい営業には、「私の投資方針と違うので、今回はやめておきます」と伝えてください。必要なのは言い訳ではなく、自分の投資基準です。
新築を買うなら利回りはいくつ以上か、家賃下落後も収支が成り立つか、土地価格は妥当か、出口でいくらなら売れるか。この基準がなければ、業者や銀行の言葉に判断を委ねることになります。
新築アパートそのものが問題なのではありません。業者の利益を含む価格と強気の家賃設定を検証せず、医師の信用力だけで買うことが問題です。自分の基準を持ち、実際に不動産投資をしている人へ相談してから判断してください。
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よくある質問
医師は業者が勧める新築アパートを買ってもよいですか？
記事の結論は、医師が着実に資産を築きたいなら、初心者のうちは業者が勧める建売の新築アパートを買うべきではないというものです。物件価格には業者の利益が含まれ、家賃も新築時が最も高い状態のため、医師の高い信用力で融資が通っても投資として利益が出るとは限らないからです。
新築アパートの利回りや想定家賃はどのように確認すればよいですか？
首都圏の新築アパートは表面利回り4〜5％、良くても6％前半で提示されることがあり、業者利益が物件価格の2〜3割に及ぶ場合もあります。家賃はSUUMOやathomeなどで立地・間取り・築年数別に相場を調べ、業者のレントロールをそのまま信じないことが必要です。
しつこい新築アパート営業はどう断ればよいですか？
「私の投資方針と違うので、今回はやめておきます」と伝えて断ります。必要なのは言い訳ではなく自分の投資基準で、利回りの水準、家賃下落後の収支、土地価格の妥当性、出口での売却価格といった基準がなければ、業者や銀行の言葉に判断を委ねることになります。
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