不動産投資の1棟目では、高利回りの中古一棟アパートを、土地の資産価値と出口戦略まで確認して選ぶ。これが私の結論です。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。医師は多忙だからこそ、「手間がかからない新築」「融資期間を延ばせばキャッシュフローが出る」といった説明に魅力を感じやすいものです。
しかし、購入時の手軽さと投資としての安全性は別です。1棟目で重視すべきなのは、きれいさではありません。家賃が下がっても運営できる収益性、最後に残る土地、そして売却や建て替えまで見据えた出口です。
新築・築浅物件が初心者向けとは限らない
新築や築浅のアパートは、当初の修繕リスクが小さく、適正な家賃であれば入居も決まりやすい物件です。一方で、販売価格には業者の利益が上乗せされ、利回りが低くなりやすいという問題があります。
不動産経営では、融資金利、固定資産税、火災保険、空室、修繕などの支出が発生します。表面上は返済できていても、収益性が低ければ一つの変化で収支が崩れます。
特に注意すべきなのが、新築プレミアムの消失です。当初8万円だった家賃が7万5,000円、7万円と下がれば、毎月の収入だけでなく、家賃から逆算される売却価格にも影響します。購入時に1億円だった物件が、将来は8,000万円や7,000万円でなければ売れない状況も起こり得ます。
相場環境によって低い利回りで売却できることはあります。ただし、それは市況に左右される要素です。市況の好転を前提にした購入は、再現性のある投資とはいえません。
キャッシュフローは融資期間と残債まで見る
キャッシュフローがプラスであることは重要です。しかし、「少しでもプラスなら買ってよい」という判断は危険です。
低利回りの物件で30年、35年と融資期間を延ばし、それでも月数万円しか残らないのであれば、余裕のある経営とはいえません。家賃下落や修繕が重なると、すぐにキャッシュアウトへ転じます。
長期融資では元金の減り方も緩やかです。売却したくても、売値が残債を下回り、数百万円から1,000万円規模の資金を追加しなければ手放せない可能性があります。持てば赤字、売っても赤字という状態を避けるには、購入時点で返済期間、家賃下落、残債、売却価格を一体で評価する必要があります。
また、供給の多い狭いワンルームや1Kは、築年数が進むほど差別化が難しくなります。家賃が低くなっても、入居募集時の広告費や原状回復費が同じ割合で下がるわけではありません。古くても広さがある間取りのほうが、賃貸市場で特徴を残しやすいと私は考えています。
1棟目は収益性と土地の資産価値で選ぶ
収益還元法で物件を評価すること自体は正しい方法です。ただし、家賃と利回りだけを見て、土地の価値を無視してはいけません。
建物は古くなりますが、最後に残るのは土地です。たとえば土地が300万円、建物を含む価格が2,500万円という物件では、建物を解体した瞬間に残る価値が限られます。火災、地震、心理的瑕疵などで建物を維持できなくなる可能性も含め、土地が最後の砦になるかを確認します。
私が1棟目として重視するのは、地方なら利回り10％以上、都市部でも8％以上を基準に検討できる中古一棟アパートです。ただ古いだけの物件ではありません。収益性があり、土地にも価値があり、適切な修繕と入居付けによって運営できる物件です。
築古物件の具体的なリスクは、安い築古アパート投資の注意点3つでも解説しています。
中古物件では、修繕、リフォーム、管理会社との連携、入居募集を実際に経験できます。これらは業者に任せきりでは身につかない、不動産経営の基礎です。知識がなければ修繕費が割高でも判断できず、売却時に安く買い叩かれても気づけません。1棟目で運営力を身につければ、その後に新築を検討する場合にも、自分の基準で判断できます。
購入前に複数の出口戦略を決める
私は物件を買う前に、最終的な出口を複数想定します。
- 収益物件として売却する
- 建物を解体し、土地として売却する
- 解体後に新しいアパートを建てて売却する
- 新築したアパートを保有し続ける
どの出口を選べるかは、土地の価値、収益性、建物の状態によって変わります。買った後に売り方を考えるのでは遅いのです。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まるも参考にしてください。
騙される側に回ってしまう構造は、医師がカモにされる構造を実例つきで解剖した記事も併せてお読みください。
まとめ
1棟目で失敗を避ける法則は、新築や築浅という印象で選ばず、収益性、土地の資産価値、融資期間、残債、出口戦略をまとめて評価することです。
中古物件のリスクは、古さそのものではありません。リスクの内容を知らず、評価と対策ができないことが問題です。手術と同じように、想定されるリスクを正確に評価し、コントロールする計画を立てます。それが不動産投資です。
物件選びの基本を体系的に確認したい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
不動産投資の1棟目ではどのような物件を選ぶべきですか？
高利回りの中古一棟アパートを、土地の資産価値と出口戦略まで確認して選ぶのが結論です。新築や築浅という印象で選ばず、収益性、土地の資産価値、融資期間、残債、出口戦略をまとめて評価することが、1棟目で失敗を避ける法則とされています。
新築や築浅のアパートが初心者向けとは限らないのはなぜですか？
販売価格に業者の利益が上乗せされ、利回りが低くなりやすいためです。新築プレミアムが消失して家賃が下がると、毎月の収入だけでなく家賃から逆算される売却価格にも影響し、収益性が低ければ一つの変化で収支が崩れる恐れがあります。
不動産投資の出口戦略はいつ決めるべきですか？
物件を買う前に複数の出口を想定しておくべきです。収益物件としての売却、解体して土地として売却、解体後に新築して売却、新築アパートの保有継続といった選択肢があり、どの出口を選べるかは土地の価値、収益性、建物の状態によって変わります。
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