不動産投資で儲かる物件と、将来身動きが取れなくなる物件を分けるのは、表面利回りの高さではありません。最初に確認すべきなのは、収益性と資産性のバランスです。特に土地の価値は、次の融資や売却、建て替えといった出口を左右します。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。物件を検討するときは、建物だけを買うのではなく、土地を買うという意識を持っています。今回は、物件概要書、いわゆるマイソクをどのように読み、検討に値する物件を絞り込むのかを解説します。
不動産投資の物件情報は専用サイトで集める
物件情報を探す際は、楽待や健美家など、不動産投資家が利用する専門のポータルサイトを活用します。自分が住む地域や投資対象エリアに、どの程度の価格と利回りの物件が出ているのかを継続して見ることで、相場観を養えます。多忙な医師ほど、闇雲に検索するのではなく、情報が集まる場所を押さえるべきです。
ただし、ポータルサイトに掲載された情報だけで購入を判断してはいけません。仲介会社は、売却に不利になる情報を掲載しないことがあります。接道状況、市街化区域か市街化調整区域か、擁壁や崖の有無などがマイソクから分からなければ、必ず追加で確認します。
利回りが高く、立地も悪くないように見える物件ほど、なぜその条件で売りに出ているのかを考えます。マイソクは判断の入口であり、情報が書かれていない部分も重要な判断材料です。
マイソクでは収益性と資産性を分けて評価する
収益性は現在の事業性を示す
収益性とは、その物件が現在どれだけの家賃収入やキャッシュフローを生み、それが今後も見込めるかという視点です。利回りは分かりやすい指標ですが、数字が高いだけでは十分ではありません。長期的に賃貸運営を続けられるかまで考える必要があります。
資産性は土地の価値を中心に見る
資産性では、特に土地の価値を重視します。建物は年数の経過とともに老朽化し、修繕費も発生します。一方、土地は建物を取り壊しても残ります。売却、建て替え、土地としての活用など、将来の選択肢を支えるのが土地です。
築古物件でも、土地の価値が十分にあり、購入価格とのバランスが取れていれば出口を設計できます。反対に、高利回りでも土地の価値が低ければ、売却や融資で苦しくなる可能性があります。築年数だけで良し悪しを決めず、土地を含めて評価してください。築古投資を検討する際は、安い築古アパート投資の注意点3つも参考になります。
土地価値の低い物件が融資拡大を止める
例えば、価格4,000万円、利回り10％、築32年の木造アパートが2棟あるとします。条件が同じように見えても、一方の土地価値が路線価ベースで3,000万円、もう一方が1,500万円なら、金融機関からの見え方は大きく異なります。
金融機関の中には、実際の取引価格だけでなく、路線価や公示地価などの客観的な指標を重視するところがあります。土地と建物を合算した積算評価に対して借入額が大きすぎると、債務超過と判断され、次の融資が難しくなります。
つまり、目先の利回りだけで土地価値の低い物件を買うと、その後の資産拡大が止まります。購入時点で「いくらで、誰に、どのような状態で売るのか」「建物を解体した後に何が残るのか」まで考える必要があります。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まるでも解説しています。
土地価値と再建築の条件を調べる
土地価値の概算には、路線価や公示地価を使います。土地代データなどで地価の推移を確認すれば、上昇傾向、横ばい、下落傾向も把握できます。ただし、公示地価と実勢価格は一致しないことがあります。最終判断では、不動産業者を通じてレインズの成約事例なども確認し、複数の角度から価格を検証します。
さらに、土地の価値が高く見えても、再建築できなければ出口は大きく制限されます。マイソクと追加資料では、次の項目を確認します。
- 前面道路が公道か私道か
- 私道の場合に持ち分があるか
- 接道条件を満たし、再建築できるか
- 擁壁や崖がないか
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 周辺環境に賃貸需要を損なう要素がないか
業者から「再建築できます」と説明されても、その言葉だけで判断しません。道路種別や接道状況を資料で確認し、現地調査で前面道路、外壁、基礎、メーター類、周辺環境まで確認します。
まとめ
マイソクで最初に見るべきなのは、見た目のきれいさでも表面利回りだけでもありません。現在の収益性、土地を中心とした資産性、融資評価、出口の選択肢を一つにつなげて判断します。
マイソクで候補を絞り、路線価や公示地価、実勢価格、接道、区域区分を調べ、最後に現地を確認する。この順序を徹底すれば、検討すべき物件と避けるべき物件を早い段階で分けられます。
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よくある質問
不動産投資で儲かる物件を見抜くには、最初に何を確認すればよいですか？
表面利回りの高さではなく、収益性と資産性のバランスを最初に確認します。特に土地の価値は次の融資や売却、建て替えといった出口を左右するため、建物だけを買うのではなく土地を買うという意識で物件を評価することが重要です。
土地の価値が低い物件を購入すると、どのような問題が起きますか？
金融機関には路線価や公示地価などの客観的な指標を重視するところがあり、土地と建物の積算評価に対して借入額が大きすぎると債務超過と判断され、次の融資が難しくなります。その結果、目先の利回りが高くても資産拡大が止まる可能性があります。
マイソクで再建築できるかを判断するには、何を確認すればよいですか？
前面道路が公道か私道か、私道の場合に持ち分があるか、接道条件を満たすか、擁壁や崖の有無、市街化区域か市街化調整区域かなどを確認します。業者の説明だけで判断せず、資料で道路種別を確かめ、現地調査で前面道路や周辺環境まで確認します。
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