中古戸建て投資では、「駅近だから資産価値が落ちない」という説明だけで購入してはいけません。重要なのは、入居者が本当に駅近を求めているか、購入価格を土地の価値が下支えしているか、そして5年後、10年後に無理なく売却できるかです。
私は現役の整形外科医として、2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。物件を検討するときは、営業担当者の印象的な言葉ではなく、需要と数字、出口を確認します。駅からの近さも条件の一つにすぎません。
駅近の価値は物件の入居者によって変わる
不動産会社から「駅徒歩5分なので資産価値は落ちません」「駅の乗降客数が多いので安心です」と説明されることがあります。しかし、駅近を最も高く評価するのは、車を持たず、通勤や通学で毎日電車を利用する単身者や学生です。ワンルームやコンパクトなアパートなら、駅近が強い競争力になる場合があります。
一方、中古戸建ての主な入居者は、広い住まいを求めるファミリーです。ファミリーが重視するのは駅からの距離だけではありません。
- 学区の評判
- 公園やスーパーまでの距離
- 静かで安全な住環境
- 駐車場の有無
こうした条件が総合的に判断されます。特に車を使う地域では、駅近でも駐車場がなければ入居者の選択肢から外れることがあります。駅近という特徴が、そのまま高い家賃や安定した需要につながるとは限りません。
駅近プレミアムが利回りを壊す
動画では、郊外の中古戸建てを物件価格300万円、リフォーム費用150万円、総投資額450万円で取得し、年間家賃収入66万円を得る例を紹介しました。総投資額に対する単純な利回りは約14.6％です。これだけで優良物件とは断定できませんが、接道や再建築の可否、築年数などにも問題がなければ、投資として検討できる水準です。
これに対し、駅近という理由で物件価格が3,000万円、リフォーム後の総投資額が3,150万円になり、家賃が月7万円だったとします。年間家賃収入は84万円です。総投資額に対する単純な利回りは約2.7％にとどまります。固定資産税、保険、空室、修繕などを考慮すれば、運営はさらに厳しくなります。
つまり、駅近でも購入価格だけが大きく上がり、家賃が比例して上がらなければ収支は成立しません。利回りの種類と数字の読み方は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安をわかりやすく解説でも整理しています。
土地値が購入価格を下支えするか確認する
駅近中古戸建てを判断するとき、最も重要なのは購入価格のうち、土地にどれだけの価値があるかです。
たとえば3,000万円で購入する物件の土地値が2,500万〜3,000万円あるなら、建物を使い切った後に解体して土地として売る、新築アパートを建てるといった出口を検討できます。これは建物だけではなく、価値のある土地を取得する投資です。
しかし、土地値が1,000万〜1,500万円しかなければ状況は異なります。建物の老朽化や水漏れが重なり、修繕費に耐えられず更地で売却しようとしたとき、3,000万円で買った資産の価値が大幅に下がります。融資残債が売却額を上回れば、売るために数百万円を持ち出す事態も起こります。
このような物件を複数所有すると、保有中は家賃低下や修繕費で収支が悪化し、売却時にも現金が必要になります。問題は駅近かどうかではなく、土地値による下支えがなく、保有と売却の両方で逃げ道がないことです。資産価値の判断基準については、資産価値が下がらない物件とは？医師の不動産投資で「負けない物件」を見極める4つの基準も参考になります。
まとめ
中古戸建て投資では、駅近という言葉を資産価値の証明にしてはいけません。入居対象となるファミリーの需要、駐車場や生活環境、総投資額に対する家賃、土地値、融資残債、解体後の売却価格まで確認します。
私は物件を買う前に、建物が使えなくなった場合まで想定します。土地の価値が購入価格を十分に下支えし、複数の出口を選べることが重要です。感覚ではなく、客観的な数字と論理で判断してください。
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