この記事の結論
- 医師の不動産投資は土地付きアパートを軸にするのがおすすめです。
- 複数戸の家賃・土地建物の主導権・融資での拡大性が医師の条件と好相性。
- ただし成否は種別でなく、一棟ごとの収益性と土地・融資・出口の判断力。
医師や高所得サラリーマンが不動産投資をするなら、私は土地付きアパートを軸にすることをおすすめします。理由は明確です。家賃収入という第二の柱をつくりやすく、出口戦略を自分で決められ、融資を使って効率よく規模を拡大できるからです。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら不動産投資を実践し、年間家賃収入は3,000万円を超えています。医師は高い年収と社会的信用を持つ一方、本業が多忙で、不動産投資に膨大な時間を使えません。この条件と相性がよい投資対象がアパートです。
医師がアパート経営を選ぶべき3つの理由
家賃収入という第二の柱をつくりやすい
区分マンションは、同じ建物内に似た間取りの部屋が並び、売買相場が形成されています。そのため、特定の一室だけを相場より大幅に安く買うことは簡単ではありません。不動産投資の利益を左右する「価格の歪み」を取りにくく、利回りも低くなりやすいのが実情です。
一方、一棟アパートは土地の広さや形、築年数、間取り、駐車場、接道状況などが物件ごとに異なります。条件を総合的に分析すれば、価格と収益力が見合っていない物件を見つけられます。複数戸から家賃が入るため、給与以外のキャッシュフローをまとめて確保しやすい点も強みです。
ただし、表面上の利回りが高いだけでは購入理由になりません。利回りの基本は不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安をわかりやすく解説で整理しています。
土地と建物の主導権を持てる
区分マンションでは、建物全体の修繕や建て替えを自分一人で決められません。老朽化した建物を解体して建て替えるにも、多数の区分所有者との合意形成が必要です。修繕資金が十分に集まらなければ、外壁や共用部、エレベーターの劣化が進む可能性もあります。
土地付きアパートなら、土地と建物を自分で所有します。修繕する時期や内容を判断でき、建物が古くなった後も、解体して更地にする、新しいアパートを建てる、土地を分割して戸建て用地として売るなど、複数の選択肢を検討できます。
物件を買った後の出口まで自分でコントロールできることは、長期の資産形成において大きな優位性です。
融資を活用して拡大しやすい
戸建て投資には、高い利回りを狙いやすい、入居者が長く住みやすい、賃貸戸建ての供給が限られるといった魅力があります。私自身も戸建てを所有しており、有効な投資手法だと考えています。
ただし、戸建ては一軒購入しても増えるのは一世帯分です。空室になれば、その物件の家賃収入はゼロになります。金融機関も、この「ゼロか100か」という収益構造をリスクとして見ます。
複数戸のアパートなら、一室が空いてもほかの部屋から家賃が入ります。また、一棟の購入で複数戸を取得できるため、戸建てを一軒ずつ買うより規模を広げやすくなります。医師の信用力を融資に生かし、手元資金を残しながら拡大するという戦略にも適しています。
アパートなら何を買ってもよいわけではない
アパートは一棟ごとに条件が異なる、唯一無二の不動産です。土地の広さと形、築年数、間取り、駐車場の有無、区域区分、前面道路などを個別に確認しなければなりません。購入価格と家賃収入だけを見て判断すると、融資や売却の段階で行き詰まります。
さらに、戸建てより戸数が多いから安全だと決めつけることもできません。賃貸需要の弱い立地や、出口を描けない土地を選べば、空室や売却難につながります。避けるべき条件はアパート経営で失敗する物件4選｜融資も出口も詰まる地雷の見抜き方でも解説しています。
まとめ
医師や高所得サラリーマンにアパート経営がおすすめなのは、単に家賃収入が大きいからではありません。複数戸によるキャッシュフロー、土地と建物を所有することで得られる主導権、融資を使った拡大性が、私たちの高い信用力と限られた時間に合っているからです。
区分マンション、戸建て、アパートにはそれぞれ特徴があります。その中で経済的な自由と時間の自由を効率よく目指すなら、私は土地付きアパートを軸に据えます。ただし、成功を決めるのは物件種別ではなく、一棟ごとの収益性と土地、融資、出口を総合的に判断する力です。
医師が不動産投資を始める際の考え方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)にもまとめています。
よくある質問
医師にはなぜアパート経営が向いているのですか？
複数戸から家賃が入りキャッシュフローを確保しやすいこと、土地と建物を所有して修繕や売却を自分で決められること、融資を活用して規模を拡大しやすいことの3点が理由です。高い信用力を持つ一方で本業が多忙な医師の条件と相性がよいと記事は述べています。
区分マンションとアパートは何が違いますか？
区分マンションは同じ建物内で売買相場が形成されており、相場より大幅に安く買うことが難しく、利回りも低くなりやすいのが実情です。また修繕や建て替えを一人で決められません。一棟アパートは物件ごとに条件が異なるため価格の歪みを見つけやすく、土地と建物の主導権を持てます。
戸建て投資ではだめなのですか？
戸建ても高利回りを狙いやすく、筆者自身も所有する有効な手法です。ただし一軒で増えるのは一世帯分で、空室になると家賃収入がゼロになる構造を金融機関はリスクと見ます。複数戸のアパートは一室が空いても他から家賃が入り、規模拡大にも適しています。
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