【2025年建築基準法改正】4号特例廃止で不動産投資はどう変わる？買ってはいけない築古物件と新戦略

「安く買って、直して、貸す」——築古物件を再生して高利回りを狙う手法は、長らく不動産投資の王道の一つでした。ところが2025年4月に施行された建築基準法の改正、いわゆる「4号特例の縮小・廃止」によって、この王道の前提が大きく変わりました。大規模なリフォームにも建築確認申請が必要になるケースが生じ、書類のない築古物件は「直せない・売れない」リスクを抱えるようになったのです。この記事では、①制度改正の中身、②影響を受ける物件種別、③買う前のチェックポイント、④それでも築古投資は終わっていないと私が考える理由——の4点を、まとめて整理します。

私は整形外科医として働きながら不動産投資を続け、現在は週1勤務まで本業を減らし、アパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入は3000万円を超える規模になりました。毎月200名以上の医師に勉強会やコンサルティングを行うなかで、この法改正について質問を受けることが増えています。実際に築古物件を買って再生してきた立場から、実務にどう効いてくるのかをお話しします。

「4号特例の廃止」で何が変わったのか

まず制度の中身を、できるだけかみ砕いて整理します。

建物を新築したり大きく改修したりするときは、本来「建築確認申請」を出して、構造の安全性などの審査を受ける必要があります。ただ、従来は木造2階建て以下・延べ面積500㎡以下といった小規模な建物（4号建築物）については、建築士が設計していれば審査の一部を省略できる特例がありました。これが「4号特例」です。小規模な木造住宅やアパートの新築・リフォームが比較的手軽にできたのは、この特例のおかげでした。

2025年4月施行の改正で、この枠組みが再編されました。ポイントは2つです。

• 4号特例の縮小・廃止：木造2階建てや、延べ面積200㎡を超える平屋は「新2号建築物」という区分になり、審査省略の対象から外れました。従来どおりの簡略な扱いが残るのは、延べ面積200㎡以下の平屋などごく小さな建物だけです。木造2階建てが多い戸建てや小規模アパートの大半が、この「新2号」に該当します。
• 省エネ基準適合の義務化：同じタイミングで、原則すべての新築建物に省エネ基準への適合が義務づけられました。断熱材の強化などで建物の仕様が変わり、重量も増すため、構造の安全性をより厳格に確認する——というのが、審査を厳しくする背景の一つとされています。

投資家にとって決定的なのは、新2号建築物では「大規模の修繕・模様替え」にも建築確認申請が必要になったことです。ここでいう「大規模」とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要な構造部分について、その過半（半分超）に手を入れる工事を指します。つまり、築古物件を再生するときによくやる「床を全面張り替える」「間取りを大きく変える」「スケルトンにして作り直す」といった工事の多くが、審査の対象に入ってきたのです。

新築にも影響——コスト増と工期の延長

中古の話に入る前に、新築への影響も押さえておきます。審査の省略がなくなったぶん、建築士が作成する図面や構造のチェックは増え、設計にかかる時間とコストは確実に増えました。省エネ基準への適合も必須になったため、断熱材の強化など仕様のグレードアップが必要です。ただでさえ人件費や建築資材が高騰しているところに、さらに上乗せがかかる構図です。

加えて、制度の変わり目には行政側の審査も混み合います。確認申請が下りるまで数か月待ち、というケースも聞くようになりました。新築アパートを検討する場合は、事業期間の延長と建築費の上振れをあらかじめ収支計画に織り込むことが欠かせません。

特に影響が大きい物件種別3つ

①フルリフォーム前提の築古戸建て

最も大きな影響を受けるのが、中古戸建て投資です。理由は、アパートと戸建ての構造的な違いにあります。

アパートで6戸のうち1戸をフルリフォームしても、建物全体から見れば6分の1にすぎず、「過半」には該当しないため確認申請が不要なケースがほとんどです。ところが戸建てはそれ自体が1つの建物。床や壁の全面張り替え、キッチンの入れ替え、和室から洋室への変更といった再生工事は、建物の過半に手を入れる「大規模の修繕・模様替え」に該当しやすいのです。

数十万円で傷んだ戸建てを仕入れ、100万〜150万円かけて直し、家賃5万〜6万円で貸して表面利回り30〜40%を狙う——私自身もやってきた手法で、実際に21万円で買った築40年超の戸建てを再生し、月5.3万円・利回り30%超で貸している物件があります。この「安く買って大きく直す」戦法こそが、確認申請というハードルの直撃を受けることになりました。

②再建築不可物件——「新築そっくりさん」が使えなくなった

再建築不可物件とは、道路への接道条件を満たさないなどの理由で、今の建物を取り壊すと新しい建物が建てられない物件のことです。従来は、柱など主要な構造だけを残してスケルトン状態にし、確認申請が不要な範囲で実質的に建て直す——いわゆる「新築そっくりさん」的な再生手法が使えました。今回の改正で大規模な修繕にも申請が必要になったため、この抜け道が事実上ふさがれました。

もともと再建築不可は融資が極めてつきにくく、融資を活用して資産を拡大していく医師・高所得者の投資方針とは相性のよくない物件です。今回の改正で「直す」選択肢まで狭まった以上、出口のない物件をつかむリスクはさらに上がったと考えるべきです。

③半分空室・全空のアパート

アパートは1戸ずつの原状回復なら影響が小さい一方、半空・全空の物件をまとめて再生する場合は話が別です。空室部分を一気に直すと、建物全体で見て床などの過半に手を入れることになり、「大規模の修繕」に該当する可能性が出てきます。

私の物件に、半分が空室だった築50年の長屋6戸を1200万円で購入し、リフォームして客付けし、現在は月18万円・表面利回り18%で稼働しているものがあります。これは数年前、つまり改正前だったから確認申請なしで進められた再生です。同じことを今やろうとすれば、申請の要否をまず見極めるところから始まります。半空・全空物件は安く買えるぶん妙味がある反面、再生の一手間が増えたことは頭に入れておくべきです。

「申請すればいい」では済まない——検査済証の壁

「必要なら申請すればいいだけでは？」と思われるかもしれません。ここに、築古物件ならではの壁があります。

リフォームの確認申請を通すには、その建物が新築時に適法に建てられたことを示す書類——建築確認の書類や検査済証（新築時に完了検査を受けた証明書）が原則として必要になります。ところが築40年、50年という物件では、こうした書類が紛失していたり、そもそも完了検査を受けていなかったりするケースが珍しくありません。書類がなければ、改めて調査や手続きをやり直す必要があり、手間も時間も大きく膨らみます。

さらに、制度の走り出しは役所の担当者も施工業者も不慣れで、実務が固まっていません。申請に数か月、場合によっては半年以上かかることもあり得ます。その間、せっかく買った物件で入居募集もできない——空室期間がそのまま機会損失になるのです。

無申請リフォームは絶対にやってはいけない

「面倒だから申請せずに直してしまおう」——これが一番危険です。確認申請が必要な工事を無申請で行えば建築基準法違反となり、罰則の対象になるだけでなく、その建物は違反建築物として扱われます。

違反建築になると、金融機関からの融資はまず見込めません。日本政策金融公庫も地銀も信金・信組も、違反状態の物件には貸してくれないのが原則です。融資がつかない物件は、次の買い手も現金で買うしかないため、売却価格が大きく下がります。物件価格とリフォーム費用で合計1000万円かけたのに、600万〜700万円でしか売れない——そんな事態も現実に起こり得ます。しかも建築確認は工事の前に受けるものなので、後から遡って申請することはできません。融資もつかず、売却もできず、固定資産税だけ払い続ける「負ける不動産」になってしまう。ここは絶対に近道をしないでください。

買う前のチェックポイント

ここまでを踏まえて、築古物件を検討するときのチェックポイントを整理します。

• 検査済証・建築確認の書類はあるか：新築時の書類が揃っている物件は、いざ大規模リフォームや売却となったときの選択肢が広い。書類のない物件は、その分のリスクを価格に織り込んで判断する
• 入居可能にするために、どこまでの工事が必要か：床・壁・屋根など主要構造部の「過半」に手を入れる工事なら確認申請の対象になり得る。表層の内装替えや設備交換で済む物件か、スケルトン級の再生が必要な物件かを買う前に見極める
• 確認申請の要否を工事業者・建築士に事前確認する：「この工事は申請不要の範囲ですか」と発注前に必ず確認する。要申請なら、その費用と期間（数か月単位）を収支計画に織り込む
• 再建築不可・違反建築（増改築歴があるのに書類がない物件を含む）は原則避ける：直せない・融資がつかない・売れない、の三重苦になりやすい

それでも築古投資は終わっていない——戦略の修正

ここまで読むと「もう築古投資はやめたほうがいいのでは」と感じるかもしれません。私の結論は逆で、築古投資が終わったのではなく、選球眼の重要性が上がったということです。取るべき新戦略については、こちらの動画でも詳しく話しています。

戦略の修正点は、次の3つに集約されます。

• 「申請不要の範囲で直せる物件」を選ぶ：傷みが浅く、表層のリフォームで入居可能になる築古戸建てなら、従来と同じ戦い方ができる。逆にスケルトン級の再生が前提の激安物件は、上級者向けの高難易度ゲームに変わった
• 書類の揃った物件の価値が相対的に上がる：検査済証があり、増改築の履歴が適法な物件は、直せる・融資がつく・売れる。同じ利回りなら書類のある物件を取る
• アパートの1戸ずつ再生は引き続き有効：戸数の多い物件を段階的に直していく分には「過半」に該当しにくく、影響は限定的。空室率と必要工事のバランスを見て仕込む

参入ハードルが上がったということは、裏を返せば、正しく見極められる投資家にとってライバルが減るということでもあります。制度を知らずに「直せない物件」をつかむ人と、申請の要否まで見極めて買う人。この差が、これからの築古市場ではそのまま利益の差になります。

そしてもう一つ。物件の取引を成立させることが仕事である仲介業者さんの言葉だけで判断しないことです。この法改正を詳しく把握していない業者さんも少なくありませんし、売ってしまえばその後の運営や出口には責任を持ちません。実際に物件を買い、直し、貸している大家の視点を味方につけることを、私は強くおすすめします。

まとめ

• 2025年4月施行の建築基準法改正で4号特例が縮小・廃止。木造2階建てなどは「新2号建築物」となり、主要構造部の過半に手を入れる大規模リフォームにも建築確認申請が必要になった。省エネ基準適合の義務化も同時施行
• 影響が大きいのはフルリフォーム前提の築古戸建て・再建築不可・半空/全空アパート。戸建ては1棟＝1建物なので「過半」に該当しやすい
• 申請には新築時の書類（検査済証等）が原則必要。書類のない築古物件は「直せない・売れない」リスクを抱える
• 無申請の大規模リフォームは違反建築への道。融資がつかず出口を失う。工事前に申請の要否を業者・建築士に必ず確認
• 築古投資は終わっていない。浅い傷みの物件・書類の揃った物件・アパートの段階再生へ戦略を修正すれば、むしろライバルが減った市場で戦える

制度の変わり目は、知っている人と知らない人の差が最も大きく開くタイミングです。個別の物件で確認申請が必要かどうかは、最終的には工事内容と建物の状況次第ですので、購入前に必ず建築士や自治体の窓口で確認してください。そのうえで、実際に築古再生で結果を出している投資家の視点を取り入れたい方へ——

よくある質問

4号特例の廃止で不動産投資は何が変わったのですか？

木造2階建てなどが「新2号建築物」となり、審査省略の対象から外れました。壁・柱・床など主要構造部の過半に手を入れる大規模リフォームにも建築確認申請が必要になり、省エネ基準への適合も義務化されました。影響が大きいのはフルリフォーム前提の築古戸建て、再建築不可、半空・全空のアパートです。

検査済証がない築古物件を買っても大丈夫ですか？

慎重な判断が必要です。リフォームの確認申請には新築時の建築確認書類や検査済証が原則必要ですが、築40〜50年の物件では紛失や未検査が珍しくありません。書類のない物件は、直せない・売れないリスクを価格に織り込んで判断すべきです。

確認申請をせずにリフォームするとどうなりますか？

建築基準法違反となり、建物は違反建築物として扱われます。金融機関の融資はまず見込めず売却価格も大きく下がるうえ、建築確認は後から遡って申請できません。工事の前に申請の要否を業者や建築士に必ず確認してください。

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