アパート投資は、区分マンションや戸建てと比べて桁が一つ大きい「数千万円」の勝負になります。融資を使ってレバレッジをかけられる分、リターンも大きくなりますが、物件選びを一つ間違えると、その大きさがそのまま損失として跳ね返ってきます。「5,000万円で買った物件が、実質的に無価値になってしまう」——そんなことが本当に起こり得るのが、この世界の怖いところです。
私は現役の整形外科医として週1日勤務を続けながら、2019年から不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入はおよそ3,000万円になりました。今は毎月200名以上の医師の方に不動産投資をお伝えする活動もしています。この記事では、私自身が実際にアパートを買い進めてきた経験をもとに、「初めてアパートを買う方が、これだけは絶対に確認してほしい」というポイントを、投資家目線でかみ砕いて解説します。
なぜ「初めてのアパート投資」で失敗が起きるのか
戸建てや区分の失敗は、金額が数百万円で収まることも多く、リカバリーが効きます。ところがアパートは投資額が大きいため、判断ミスがそのまま数千万円規模のダメージになりやすい。だからこそ、感覚や営業トークではなく、チェックすべき点を一つずつ潰していく作業が欠かせません。
今回は、ある不動産会社が「アパートを買うならこの3つを見よ」と挙げていた条件を出発点にしつつ、では医師である私、あるいは私が伴走している受講生ドクターならどう判断するか、という視点で検証していきます。業者がすすめる条件をそのまま鵜呑みにするのではなく、「投資として手元にお金が残るか」で考え直すのがポイントです。
業者がすすめる「3つの条件」を投資家目線で検証する
| 業者がすすめる条件 | いなせの判定 |
|---|---|
| ①バス・トイレ別 | ◎ 賛成。3点ユニットは避ける |
| ②駅から徒歩15分以内 | △ こだわりすぎない。地価と需要で判断 |
| ③20平米以上 | ○ ただし30平米以上を推奨 |
①バス・トイレ別か（これは私も賛成）
いわゆる「3点ユニット」（浴槽・洗面・トイレが一室にまとまったタイプ）は、入居者から敬遠されやすい傾向があります。狭い間取りをたくさん詰め込んだ古いアパートに多く、いくらパネルを貼ってホテル風に見せても、生活の快適さでは分が悪い。日本人は湯船に浸かって疲れを取りたい人が多く、そこが満たされない部屋は暮らしの満足度を下げてしまいます。
私自身も、私がお伝えしている医師の方々も、基本的にはバス・トイレ別の物件しか買っていません。ここは業者の指摘の通りで、素直に「別」を選ぶべきポイントです。
②駅から徒歩15分以内か（ここは条件つきで反対）
「駅徒歩15分以内」という条件については、私は正直そこまでこだわらなくてよいと考えています。近いに越したことはないのですが、そこにこだわりすぎると、紹介される物件がどうしても高くなり、利回りが下がってしまうからです。
私が重視しているのは「立地」ですが、それは駅からの距離ではなく、地価が下がりにくく、需要が長く見込めるエリアかどうかという意味です。50年後・100年後を考えれば駅近の方が有利なのは確かですが、その将来価値を打ち消してしまうほど利回りが低ければ、投資としては意味がありません。
私は利回り10%以上の物件を中心に買い進めてきました。この水準なら、10〜15年ほどで投資資金を回収でき、その後は物件が実質的に「タダで手に入っている」状態に近づきます。一方で、30年後に人口が半減する、あるいはゼロに近づくような限界集落や、区画は整っているのに生活インフラのない「なんとかニュータウン」の外れは、相当な高利回りでない限り私は避けます。大事なのは「駅から近いか」ではなく、「地価が下支えされ、そこに住みたい人が続くか」です。
③20平米以上か（私は30平米以上をすすめる）
業者は「20平米以上」を目安にしていましたが、私の感覚では20平米はやや手狭で、25平米でもまだ物足りません。私がおすすめしているのは30平米以上、できれば35〜40平米以上です。このあたりから1LDK以上の間取りになり、供給が少ない分だけ差別化ができます。
広い部屋は、入居者が「自分の家」のように長く住んでくれます。入居年数が延びれば空室になる回数が減り、これが手残りに直結します。空室は、家賃が入らないだけでなく、原状回復の修繕費や、次の入居者を付けてもらうための広告料といった出費を伴います。回転が速いほど費用がかさむのです。加えて、空室が続くのは精神的にもこたえます。だからこそ、多少古くても広くて間取りに魅力がある物件のほうが、トータルの実質利回りは高くなりやすい、というのが私の考えです。
私が追加で必ず確認する3つのポイント
ここからは、業者の3条件には入っていなかったものの、私が物件を見るときに必ずチェックしている点です。特に最後の「接道」は、初心者が一番だまされやすい落とし穴です。
構造は「RCから入らない」
私は原則としてRC（鉄筋コンクリート造）の物件を避け、受講生の方々にも最初は避けてもらっています。理由は主に2つ。一つは、水漏れや解体にかかる費用が大きいこと。私は「土地を買うイメージ」で物件を選ぶので、いずれ建物を解体する費用まで織り込んで判断します。RCは解体費が高くつくため、その分だけ土地としての妙味が薄れます。
もう一つがエレベーターです。保守点検の費用が継続的にかかるうえ、故障すれば交換に数百万円、規模によってはさらに大きな出費になることもあり、コストが読みにくい。突発的な修繕が起きやすいのがRCの怖さです。慣れてくればRCも選択肢になりますが、最初は軽量鉄骨・木造・重量鉄骨といった、修繕費が比較的読みやすい構造から入ることをおすすめします。
構造は融資の面でも効いてきます。銀行の融資年数は法定耐用年数（税務上の減価償却期間。木造22年、軽量鉄骨19〜27年、重量鉄骨34年、RC47年が目安）を一つの参考にします。耐用年数を超えた築古は、その分だけ融資年数が短くなりやすく、毎月の返済が重くなって手残り（キャッシュフロー）が出にくい——ここを理解しておくと、「高利回りなのに融資が付かない」という現象の理由が見えてきます。
駐車場は「1戸に1台」が理想
地方や郊外では、駐車場の有無が入居の決め手になります。理想は1戸につき1台。立地が多少弱くても、駐車場という差別化ポイントで戦えることは多い。実際、戸建てを買った受講生の先生には、「塀を壊せば駐車スペースを作れませんか」といった形で、どうにか1台を確保できないかを一緒に検討することもあります。募集条件に直結する、地味だけれど大切な項目です。
接道——「1番大事」と言っても過言ではない
物件の前の道は、本当に重要です。建築基準法では、敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していることが原則として求められます（接道義務）。これを満たさないと、建物を壊しても新しく建て直せない「再建築不可」の物件になってしまい、資産価値が大きく毀損します。
ここで初心者が引っかかりやすいのが、物件資料の「約2m接道」という表記です。「約」がついているということは、実測すると2mに足りないケースがあり得るということ。銀行が一度は見逃して融資を出してくれたとしても、いざ売却しようとした出口の段階で、たとえば実測が190cmしかなかった、となれば再建築不可と判断されかねません。そうなると、買い手が付かず、資産価値はゼロに近づいていきます。
もう一つ注意したいのが「私道」です。物件の前の道が、公道ではなく私道（複数の個人が持ち分を分け合って所有している道路）であること自体は問題ありません。ただし、その私道の持ち分を自分が取得できるかは必ず確認してください。持ち分がないと、その道路を使う権利がないことになり、最悪の場合、再建築も解体もできない。裁判で争えば通ることもありますが、費用も時間もかかり、何よりストレスが大きい。避けられるリスクは、最初から避けるに越したことはありません。
こうした細かな点を「ごまかして」売ってくる業者は、残念ながら存在します。知識がないまま、あるいは相談できる相手がいないまま買うと、5,000万円が無価値になる——それが現実に起こり得るのが不動産です。
「表面利回り」と「実質（手残り）」を必ず分けて考える
物件広告に載っている利回りの多くは「表面利回り」（年間家賃 ÷ 物件価格）です。ここから、返済・経費・税金を差し引いた後に手元へ残るお金が「実質利回り（キャッシュフロー）」で、投資家が本当に見るべきはこちらです。差し引かれる主な経費には、次のようなものがあります。
表面利回り
年間家賃 ÷ 物件価格
広告に載る「見た目」の数字
実質（手残り）
家賃 − 返済・経費・税金
投資家が本当に見るべき数字
- ローンの返済（元金＋利息）
- 修繕費・原状回復費
- 入居付けの広告料（客付け業者への費用）
- 固定資産税・都市計画税
- 共用部の水道光熱費などのランニングコスト
- 家賃収入にかかる所得税・住民税
だからこそ、私は数字の「見た目」ではなく、「買った後にいくら残るか」で判断します。参考までに、私自身が保有している物件の実例を挙げると——21万円で買った築40年超の戸建てを再生して月5.3万円、利回りは30%超。築50年の長屋6戸を1,200万円で取得して月18万円、利回り18%。築38年のアパート8戸を3,480万円で買って月29万円、利回り10%。地方の築古で高い利回りを取りにいくのは、まさに「表面」ではなく「手残り」で戦うためです。
| 物件 | 取得価格 | 月の家賃 | 表面利回り |
|---|---|---|---|
| 築40年超 戸建て（再生） | 21万円 | 5.3万円 | 30%超 |
| 築50年 長屋6戸 | 1,200万円 | 18万円 | 18% |
| 築38年 アパート8戸 | 3,480万円 | 29万円 | 10% |
もちろん、これらはあくまで私のケースであり、同じ利回りが誰にでも再現できるわけではありません。エリア・構造・間取り・入居者属性、そして出口（売却）の設計まで含めた総合判断が必要です。土地の値が下支えしているか、広さや間取りで差別化できているか——そこまで見て初めて、「買っていい物件か」が決まります。
まとめ：初めてのアパート投資で押さえるチェックリスト
- バス・トイレ別を選ぶ（3点ユニットは敬遠されやすい）
- 駅徒歩15分より、地価が下支えされ需要が続くエリアかを重視する
- 広さは30平米以上を目安に（長く住んでもらい空室を減らす）
- まずはRCを避け、木造・軽量／重量鉄骨など修繕費の読みやすい構造から
- 地方・郊外は駐車場1戸1台を確保できるかを確認
- 接道を最優先でチェック（幅員4m以上に2m以上／「約2m」表記に注意／私道は持ち分を取得できるか）
- 広告の表面利回りに惑わされず、手残りで判断する
アパート投資は、正しく選べば人生の大きな味方になりますが、独学や表面的な知識だけで挑むと、失敗も大きくなります。不動産は、同じものが二つとない「唯一無二」の商品です。だからこそ、物件資料をきちんと読み込み、信頼して相談できる相手を味方につけたうえで進めることを、私は強くおすすめします。
医師の不動産株式会社では、医師の方に向けた不動産投資の考え方やノウハウを発信しています。「興味はあるけれど、最初の一歩が踏み出せない」という方は、下記の公式サイトからのぞいてみてください。