ここ数年、中国の富裕層が日本の不動産や旅館・民泊を「爆買い」してきたことをご存じでしょうか。ところが今、その流れが一気に逆回転し、中国人オーナーが物件を手放す「投げ売り」が都内で起き始めています。現役の整形外科医として不動産賃貸業を営み、東京で宿泊事業も手がけるDr.いなせが、この地殻変動の背景と、そこに生まれる投資チャンスを解説します。
なぜ中国人富裕層は日本の不動産を買っていたのか
そもそも、なぜ中国の富裕層が日本の不動産を積極的に購入していたのか。理由は大きく3つあります。
- 円安——円の価値が下がったことで、中国の富裕層から見ると日本の不動産が「割安」に映る
- 中国と日本の経済格差——中国はインフレで所得が上がり続けた一方、日本は長くデフレが続いた。相対的に日本の資産が買いやすくなった
- 「土地・建物を所有できる」希少性——中国では土地は国のもので、個人は原則として期限付きの使用権を得るだけ。土地や建物を本当の意味で「所有」することへの強い憧れがある
日本のように外国人でも土地・建物を所有できる国は、実は世界的に見ると多くありません。多くの国では外国人の不動産所有に規制があります。この「買える」という自由度の高さも、日本の不動産が選ばれた理由の一つです。
潮目が変わった：2025年10月の「経営・管理ビザ」厳格化
爆買いの流れを止めたのが、2025年10月16日に施行された「経営・管理ビザ」の要件厳格化です。改正のポイントは次の通りです（出入国在留管理庁の基準改正）。
- 資本金の要件が500万円以上 → 3,000万円以上へ大幅引き上げ
- 常勤職員の雇用要件の強化
- 日本語能力（B2相当）や、経営経験3年以上などの新設
これまでは資本金500万円ほどを用意して日本で事業を営めばビザを取得・滞在できましたが、3,000万円という水準は多くの人にとって現実的ではありません。結果として、この改正は事実上の「締め出し」として機能し、日本に滞在していた中国人オーナーが帰国を余儀なくされるケースが増えています。
撤退で生まれる「投げ売り物件」
ここからが投資家として押さえておきたいポイントです。都内で売りに出ている旅館・民泊物件や一軒家には、中国人オーナーが撤退のために手放しているものが数多く含まれています。
不動産、とりわけ旅館業や民泊は、オーナーが現地の近くにいないと運営が成り立ちません。清掃やトラブル対応、近隣との関係づくりなど、遠隔では管理しきれない部分が多いからです。帰国してしまえば適切な管理ができず、値段を強気に設定することもできません。そのため、相場より安く、早く手放したいという売り手が出てきているのです。
私が実際に見に行った物件の例
先日、私自身も東京都内のあるエリアで、こうした物件を実際に見に行きました。内装も外装もフルリフォーム済みの一軒家で、土地の価格だけで約3,000万円、さらにリフォームに約1,000万円——本来なら4,000万円ほどの価値がある物件です。
それが、オーナーが帰国して管理できないという事情から、3,000万〜3,500万円で投げ売りに出ていました。私は3,000万円で狙っていたのですが、3,200万〜3,300万円で買う方が現れて、今回は見送りました。それでも売り手からすれば、数百万〜1,000万円ほどは損をして手放している計算になります。こうした「歪み」が、今まさにリアルに起きています。
投資家が学ぶべきこと：規制変化は「歪み」を生む
この一件から得られる教訓は、制度・規制の変化は、必ず不動産価格に「歪み」を生むということです。今回のように、ある層が一斉に売り手に回れば、相場より割安な物件が市場に出てきます。こうした変化をいち早くつかめるかどうかが、投資の成否を分けます。
そしてもう一つ。中国の富裕層がいち早く目をつけていたように、インバウンド（訪日外国人）の需要は2030年に向けて伸び続けるトレンドにあります。旅館・民泊は規制が強まる一方で、裏を返せば参入障壁が上がる「成長産業」でもあります。私自身が東京で宿泊事業に取り組んでいるのも、この流れを見据えてのことです。日本人がまだ十分に目を向けていないこの領域は、これからの有力な選択肢になり得ます。
まとめ
- 中国人富裕層の爆買いは、円安・経済格差・「所有」への憧れが背景だった
- 2025年10月の経営・管理ビザ厳格化（資本金3,000万円へ）が潮目を変えた
- 撤退するオーナーの旅館・民泊・一軒家が、相場より安く投げ売りされている
- 制度・規制の変化は不動産価格に歪みを生む。そこにチャンスがある
- インバウンド需要は2030年まで拡大トレンド。旅館・民泊は成長産業
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