不動産投資で狙う利回りは、地方都市なら新築・築浅で7〜8％、築10〜20年で8〜9％、築20年以上で10％が一つの目安です。ただし、利回りだけで投資判断をしてはいけません。立地、土地の価値、築年数、再建築の可否などを総合的に確認する必要があります。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。医師は本業が忙しいからこそ、購入前に数字と物件条件を整理し、運営に余裕のある物件を選ぶべきです。今回は、不動産投資における適正利回りと安全圏の考え方を解説します。
不動産投資の利回りとは何か
利回りとは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合です。物件価格が1,000万円で、年間家賃収入が100万円なら利回りは10％です。年間家賃収入が200万円なら20％になります。
不動産を所有すると、家賃収入が入る一方で、火災保険料、固定資産税、入居者募集費用、融資の返済や金利などが発生します。こうしたランニングコストが極端に変動しないのであれば、利回りが高い物件ほど収支に余裕を持ちやすく、運営の安定感も高まります。
しかし、高利回りだから安全とは限りません。需要が乏しい、土地の価値が低い、再建築できないなど、価格が安い理由を抱えている物件もあります。利回りは重要な指標ですが、それだけで購入を決めるのは危険です。
地方都市における適正利回りの目安
地方都市では、築年数ごとに次の水準を目安にします。
- 新築・築浅：7〜8％
- 築10〜20年：8〜9％
- 築20年以上：10％以上
築年数が経過していても、修繕費用が必ず大きく変わるわけではありません。そのため、築20年以上で利回り10％以上を確保できる物件は、条件を精査したうえで検討する価値があります。
反対に、地方都市の駅前など立地のよい場所では、利回りが5〜6％まで下がる場合があります。立地がよくてもランニングコストは発生するため、低利回りでは収支を圧迫されます。将来の値上がりを期待して低利回り物件を購入する方法もありますが、価格が上昇するかどうかは誰にも読めません。
私は、地方都市では新築や築浅を含め、少なくとも7％以上を確保することが安全性につながると考えています。特に築古物件は、利回りに加えて建物と土地の条件を細かく確認してください。具体的な確認項目は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも解説しています。
首都圏では利回りと土地価値のバランスを見る
東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県では、地方都市より利回りの基準を下げて探さざるを得ない場合があります。東京都では、築30年を超えていても利回り7％程度という物件があります。
首都圏での目安は、新築・築浅で6〜7％、築10〜20年で8％程度、築20年以上で9％以上です。地方都市より利回りは低くなりますが、土地の価値が高く、賃貸需要を見込めるエリアなら投資対象になります。
関東在住で東京都内に強いこだわりがなければ、千葉県、神奈川県、埼玉県まで対象を広げる方法があります。初心者は、自宅や勤務先から1時間以内で見に行ける範囲が無難です。空室後の修繕前後を自分で確認し、管理会社へ出す条件を考えられる距離には明確な利点があります。
利回りと一緒に物件資料で確認する条件
購入判断では、不動産会社から受け取る物件資料を確認します。資料には物件価格、土地面積、建物面積、間取り、土地・建物が所有権か借地権か、接道の幅や長さなどが記載されています。
特に確認すべきなのは次の項目です。
- 立地と賃貸需要
- 土地の価値と広さ
- 築年数
- 再建築が可能か
- 所有権か借地権か
- 接道条件
これらを総合的に見たうえで、提示された利回りが適正かを判断します。物件ごとに条件が異なるため、最後は個別判断です。医師がアパート経営を選ぶ考え方については、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いも参考になります。
築古の罠と勝ち筋については築古アパートの3つの罠と勝ち筋で詳しく書いています。
まとめ
不動産投資の適正利回りは、地域と築年数によって変わります。地方都市では新築・築浅で7〜8％、築10〜20年で8〜9％、築20年以上で10％が目安です。首都圏では、新築・築浅で6〜7％、築10〜20年で8％程度、築20年以上で9％以上を基準にします。
ただし、利回りは購入判断を構成する一つの指標にすぎません。立地、土地価値、再建築の可否、権利関係、接道条件まで確認し、ランニングコストを負担しても余裕が残る物件を選んでください。それが、不動産投資で損を避けるための基本です。
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よくある質問
不動産投資の適正利回りはどのくらいですか？
地方都市では新築・築浅で7〜8％、築10〜20年で8〜9％、築20年以上で10％が目安です。首都圏では新築・築浅で6〜7％、築10〜20年で8％程度、築20年以上で9％以上が基準です。ただし利回りだけでなく、立地や土地の価値なども総合的に確認する必要があります。
利回りが高い物件なら安全といえますか？
高利回りだから安全とは限りません。需要が乏しい、土地の価値が低い、再建築できないなど、価格が安い理由を抱えている物件もあります。利回りは重要な指標ですが、それだけで購入を決めるのは危険であり、物件の条件を総合的に確認することが必要です。
利回り以外に物件資料で確認すべき条件は何ですか？
立地と賃貸需要、土地の価値と広さ、築年数、再建築の可否、所有権か借地権か、接道条件を確認します。物件ごとに条件が異なるため、これらを総合的に見たうえで、提示された利回りが適正かどうかを最後は個別に判断することが大切です。
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