不動産投資で物件を比較するときは、まず表面利回りを確認します。ただし、戸建ての固定資産税や火災保険、築30年を超えたRC物件の修繕費など、実質利回りを大きく下げる要因は必ず把握しなければなりません。
結論として、表面利回りは物件を比較するための分かりやすい指標です。一方、実質利回りは収益性をより現実に近づけて考える指標ですが、将来の空室や修繕費を正確に予測できないという限界があります。
現役の整形外科医として不動産投資を実践している私が、両者の計算方法と初心者が見るべきポイントを整理します。
不動産投資の表面利回りとは
表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合です。計算式は次のようになります。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、3,000万円の物件から年間300万円の家賃収入を得られる場合、表面利回りは10％です。年間家賃収入が600万円なら20％、150万円なら5％となります。
この計算には、固定資産税や火災保険、管理費、修繕費、空室による損失などが含まれていません。そのため、表面利回りだけで手元に残る利益を判断することはできません。
それでも、複数の物件を同じ基準で比較できる点は大きな利点です。物件情報を確認する段階では、収益性を素早く把握するための第一の指標として使えます。
実質利回りの計算方法と限界
実質利回りは、年間家賃収入から物件の運営に必要な経費を差し引いて計算します。
実質利回り＝年間家賃収入から経費を引いた金額÷物件価格×100
3,000万円の物件で年間家賃収入が300万円、年間経費が50万円なら、経費を引いた収入は250万円です。250万円を3,000万円で割るため、実質利回りは約8.3％となります。表面利回り10％に対し、経費を考慮すると8.3％まで下がる計算です。
実質利回りを考える際に確認する主な費用は次のとおりです。
- 固定資産税
- 火災保険や地震保険
- 不動産管理会社へ支払う費用
- 空室による家賃収入の減少
- 退去後のリフォーム費用
- 建物や設備の修繕費
ただし、空室期間や退去後のリフォーム内容、将来発生する修繕費を正確に読むことは困難です。数字を細かく置けば精度が上がるとは限りません。重要なのは、経費が増えやすい物件種別を知り、想定外の支出が収支に与える影響を確認することです。
表面利回りと実質利回りの差が広がりやすい物件
戸建ては固定費の割合に注意する
築年数が経過した戸建ては、高い表面利回りで売り出されることがあります。しかし、家賃収入に対する固定資産税や火災保険の割合が高くなりやすい点に注意が必要です。
火災保険料は建物の延べ床面積に影響されます。戸建ては一戸から得られる家賃に対して建物面積が広くなりやすいため、保険料の負担が重くなる場合があります。土地や建物が広ければ、固定資産税も収支を圧迫します。
戸建ては表面利回りが高く見えても、アパートよりランニングコストの割合が高くなる可能性があります。購入前に固定費を確認し、年間家賃収入から差し引いて判断します。物件種別による違いは、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いでも解説しています。
築30年超のRC一棟物件は高額修繕を想定する
築30年を超えたRC造の一棟マンションや一棟アパートでは、修繕費が一度に大きく発生するリスクがあります。屋上や外壁の防水だけでなく、建物内部を通る配管の状態にも注意が必要です。
ある先生が購入した築30年超のRCマンションでは水漏れが発生し、漏水箇所を特定できず、外側に配管を通す工事が必要になりました。提示された修繕費は2,000万円です。RC造は壊す作業にも修復にも費用がかかりやすく、一度の修繕で投資として成立しなくなる場合があります。
築古物件を検討するときは、表面利回りの高さだけで決めてはいけません。築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も併せて確認してください。
初心者は表面利回りを軸にリスクを除外する
表面利回りと実質利回りのどちらを見るべきかと聞かれれば、私はまず表面利回りを軸にすると答えます。実質利回りは将来の空室や修繕によって変わるため、厳密な予測が難しいからです。
ただし、固定費を計算せずに戸建てを買う、最初の一棟に築30年超の大規模なRC物件を選ぶといった判断は避けます。経費や修繕のリスクが大きい物件を除外したうえで、表面利回りを比較します。
さらに、利回りだけではなく、立地、土地の形、土地の広さも確認します。表面利回りは購入判断の入口であり、それだけで物件の良し悪しが決まるわけではありません。
計算式の前提は利回りの4種類と正しい計算式にまとめています。
まとめ
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったシンプルな指標です。実質利回りは固定資産税、保険料、管理費、空室、修繕費などを差し引くため、実際の収益に近い数字になります。
一方で、将来の経費を完全に予測することはできません。初心者は表面利回りを比較の軸としながら、戸建ての固定費や築30年超のRC物件における高額修繕のリスクを個別に確認してください。この順序で見れば、数字の印象だけに左右されず、投資として成立する物件を判断できます。
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よくある質問
不動産投資では表面利回りと実質利回りのどちらを重視すべきですか？
初心者はまず表面利回りを軸に物件を比較するのが基本です。実質利回りは将来の空室や修繕費を正確に予測できないためです。ただし、固定費の割合が高い戸建てや築30年超の大規模なRC物件といった経費リスクの大きい物件は、あらかじめ除外したうえで比較します。
表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った割合で、経費を含まない分かりやすい比較指標です。実質利回りは年間家賃収入から固定資産税や保険料、管理費、修繕費などの経費を差し引いて物件価格で割るため、実際の収益により近い数字になります。
表面利回りが高い物件を購入するときの注意点はありますか？
築年数が経過した戸建ては家賃収入に対する固定資産税や火災保険の割合が高くなりやすく、築30年超のRC一棟物件は修繕費が一度に大きく発生するリスクがあります。表面利回りの高さだけで決めず、固定費や修繕リスク、立地や土地の形・広さも確認することが大切です。
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