不動産投資で良い物件を買いたいなら、ネットの物件検索を中心にするのはやめるべきです。
不動産投資は、物件を買った段階で成功か失敗かの8割ほどが決まります。購入後に間取りを変えることは簡単ではなく、立地は変えられません。敷地内の駐車場を増やすことにも限界があり、築年数は時間とともに経過します。
つまり、購入後の工夫だけで物件の価値を大幅に引き上げるには、相応のお金がかかります。そのため、物件の価値に対して安く買えたか、高く買ってしまったかが、その後の収益を大きく左右します。
現役の整形外科医として不動産投資を実践している私も、物件情報の仕入れ先を重視しています。医師は本業が忙しいからこそ、ポータルサイトに長時間張り付く方法ではなく、不動産会社と直接関係を築く方法を選ぶべきです。
不動産投資の良い物件がネットに出にくい理由
売主から売却相談を受けた不動産会社は、物件情報をポータルサイトへ掲載する前に、付き合いのある大家へ紹介することがあります。
その大家が購入すれば、不動産会社は売主側と買主側の双方から仲介手数料を受け取れます。動画で説明した仲介手数料の目安は、それぞれ物件価格の3％＋6万円です。この取引は両手取引と呼ばれ、不動産会社にとって収益性の高い形になります。
そのため、不動産会社はまず既存の顧客へ情報を流し、購入の判断や価格交渉を進めます。そこで成約しなかった物件が、後からポータルサイトへ掲載される場合があります。
もちろん、地域によって流通の傾向は異なります。地方都市では公開前に取引されることが多い一方、都心部では投資価値のある物件が早い段階でポータルサイトに掲載される場合もあります。ただし、掲載された良い物件を買うには、別の壁があります。
医師がポータルサイトの競争で不利になる理由
投資価値の高い物件がネットに掲載されても、長く残るとは限りません。ポータルサイトを継続的に確認している専業大家や不動産業者は、掲載後すぐに現地を調査し、買付申込書を提出します。
一方、医師を含む本業のある投資家は、診療や勤務の合間にサイトを確認することになります。良い物件を見つけた瞬間に仕事を止め、現地へ向かうことは現実的ではありません。情報を確認した時点で、すでに他の投資家が動いている可能性があります。
この競争で勝つために、毎日何時間も検索へ費やす方法は効率的ではありません。物件取得では買付の速さも重要です。提出時の考え方は、買付証明書のキャンセル料は無料？｜1分の差で負けない最高の提出タイミングでも解説しています。
確実性を高める物件情報の集め方
私がおすすめする方法は、地域の不動産会社を直接訪問し、担当者との関係を築くことです。
まずは、自宅や勤務先から足を運びやすい不動産会社へ電話し、面談の約束を取ります。訪問後も継続的にやり取りを行い、自分が探している物件の条件を伝えます。目指すのは、既存の大家やポータルサイトへ情報が回る前に、紹介先の一人として思い出してもらうことです。
直接紹介される物件が、すべて良いとは限りません。条件に合わない物件も含まれます。しかし、その中にポータルサイトでは見かけない、投資価値の高い物件が混ざることがあります。
電話や訪問には手間がかかります。それでも、これは物件を取得するための先行投資です。検索画面を見る時間の一部を、不動産会社へ足を運ぶ時間に変えることで、何百万円、何千万円という利益につながる物件情報を得られる可能性があります。
また、アパートと戸建てなど、購入対象によって見るべき条件は変わります。物件種別を決める際は、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いも参考にしてください。
まとめ
ポータルサイトは不要ではありません。立地、築年数、構造、利回りを比較し、地域の相場観を身につけるためには役立ちます。売却時にも、多くの購入希望者へ情報を届けられるため、高値で売れる可能性を高められます。
ただし、購入する物件の主な仕入れ先として、ネット検索だけに依存してはいけません。相場を学ぶためにポータルサイトを使い、良い物件を取得するために不動産会社との関係を築く。この役割分担が重要です。
不動産投資は、買った後より買う前の判断が結果を左右します。検索時間を増やすのではなく、公開前の情報が届く関係づくりに時間を使ってください。基礎から判断軸を整理したい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
不動産投資で物件探しをネット検索中心にするのはやめるべきですか？
はい、購入物件の主な仕入れ先をネット検索だけに依存するのはやめるべきです。不動産投資は物件を買った段階で成否の8割ほどが決まり、立地や築年数は後から変えられません。相場を学ぶためにポータルサイトを使い、良い物件を取得するために不動産会社との関係を築くという役割分担が重要です。
良い物件情報がポータルサイトに出にくいのはなぜですか？
不動産会社は売主から売却相談を受けると、ポータルサイトへ掲載する前に付き合いのある大家へ紹介することがあるためです。その大家が購入すれば売主側と買主側の双方から仲介手数料を受け取れる両手取引となり収益性が高いため、成約しなかった物件が後から掲載される場合があります。
本業が忙しい医師はどのように物件情報を集めればよいですか？
自宅や勤務先から足を運びやすい地域の不動産会社へ電話して面談し、訪問後も継続的にやり取りして探している物件の条件を伝える方法がおすすめです。既存の大家やポータルサイトへ情報が回る前に、紹介先の一人として思い出してもらうことを目指します。電話や訪問の手間は物件取得のための先行投資です。
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