定期借家契約の大きなメリットは、契約期間の満了によって原則として賃貸借契約を終了できる点です。不良入居者への対応や、将来の解体、土地売却、建て替えを考える大家にとって、出口戦略を実行しやすい契約方法です。
一方で、普通借家契約より手続きや入居希望者への説明が複雑になるため、管理会社から積極的に提案されるとは限りません。だからこそ、大家自身が仕組みを理解し、物件の運営方針に合わせて選択する必要があります。
私は現役の整形外科医として勤務しながら不動産投資を実践しています。この記事では、大家から見た定期借家契約のメリットと活用方法を整理します。
定期借家契約とは何か
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を定め、期間満了とともに原則として契約が終了する賃貸借契約です。たとえば契約期間を2年とした場合、書類上はその2年が終わった時点で契約も終了します。
ただし、定期借家契約だからといって、トラブルのない入居者を必ず退去させるわけではありません。実際の運用では、問題がなければ引き続き住んでもらうこともあります。
普通借家契約では、入居者の権利が強く保護されています。これに対して定期借家契約は、契約期間が終われば大家側から契約を終了しやすく、大家の運営判断を反映しやすい契約です。
大家から見た定期借家契約の3つのメリット
不良入居者に退去を求めやすい
共用部にゴミを放置する、不要な自転車を置いたままにする、近隣住民とトラブルを起こすといった入居者がいると、物件全体の住環境が悪化します。
普通借家契約では、大家が退去を求めても簡単には進みません。交渉が必要となり、引っ越し費用や次の住居に関する要求を受ける場合があります。動画で紹介した例では、退去のために50万円前後の費用が発生することもあります。
定期借家契約なら、契約期間中は対応が必要でも、期間満了を区切りとして退去を求められます。問題のある入居者が長期間住み続けるリスクを抑えられる点は、大家にとって明確なメリットです。
解体や建て替えの計画を実行しやすい
築年数が進んだ物件では、いずれ建物を解体して更地で売却する、あるいは新築に建て替える判断が必要になります。その際、普通借家契約の入居者が残っていると、全戸の退去交渉が大きな負担になります。
私が管理を依頼している築35年ほどの14戸のアパートでは、原則として定期借家契約を採用しています。仮に普通借家契約で1戸当たり50万円前後の退去費用がかかれば、14戸で700万円以上です。
定期借家契約で運用しておけば、築45年、50年となった時点で全戸を退去させ、解体して新築する、または更地として売却する戦略を取りやすくなります。長期保有を前提としたアパート経営では、購入時だけでなく出口まで考えることが重要です。アパートという資産の特徴は、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いでも解説しています。
管理会社の負担も減らせる
家賃滞納、ゴミの放置、近隣とのけんかなどが起きた場合、実際に対応するのは管理会社です。不良入居者が一人いるだけでも、担当する従業員の業務と心理的な負担は増えます。
そのため、入居付けに強い管理会社の中には、従業員を守り、管理品質を維持する目的で原則として定期借家契約を採用している会社もあります。定期借家契約は、大家だけでなく管理会社にもメリットのある仕組みです。
定期借家契約が提案されにくい理由
定期借家契約は、普通借家契約と比べるとまだ一般的ではなく、動画内で示した普及率は5％から10％程度です。管理会社から提案されにくい主な理由は、手続きと説明に手間がかかることです。
入居希望者から見れば、「2年で退去させられるのではないか」という不安があります。管理会社は、普通借家契約との違い、契約終了の可能性、問題がなければ退去を求められることは基本的に少ない点を丁寧に説明しなければなりません。
説明方法が不十分なら、入居希望者に敬遠され、募集が難しくなる可能性があります。定期借家契約を採用するときは、仕組みを理解し、適切に説明できる管理会社へ依頼することが欠かせません。
まとめ
定期借家契約は、不良入居者への対応だけに使う契約ではありません。将来の解体、建て替え、更地売却まで見据え、大家が物件の出口を管理するための有力な選択肢です。
- 契約期間の満了によって原則として契約を終了できる
- 不良入居者の長期居住を防ぎやすい
- 解体や建て替えの時期を決めやすい
- 管理会社のトラブル対応負担も軽減できる
一方で、入居募集時の説明や手続きには手間がかかります。すべての物件で一律に採用するのではなく、築年数、保有期間、出口戦略、管理会社の対応力を踏まえて判断することが重要です。
不動産投資は、知識の有無が数百万円単位の差につながります。契約方法も管理会社任せにせず、大家自身が選択肢を理解してください。医師が不動産投資を始めるための基本は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でも体系的にまとめています。
よくある質問
定期借家契約は大家にとってどのようなメリットがありますか？
契約期間の満了によって原則として賃貸借契約を終了できる点が大きなメリットです。不良入居者の長期居住を防ぎやすく、将来の解体や建て替え、更地売却といった出口戦略を実行しやすいため、大家が物件の出口を管理するための有力な選択肢になります。
定期借家契約はなぜ管理会社から積極的に提案されないのですか？
手続きと入居希望者への説明に手間がかかるためです。入居希望者には2年で退去させられるのではという不安があり、普通借家契約との違いや、問題がなければ退去を求められることは基本的に少ない点を丁寧に説明する必要があります。説明が不十分だと募集が難しくなる可能性もあります。
定期借家契約では問題のない入居者も期間満了で退去させられるのですか？
定期借家契約だからといって、トラブルのない入居者を必ず退去させるわけではありません。実際の運用では、問題がなければ引き続き住んでもらうこともあります。一方で、不良入居者に対しては期間満了を区切りとして退去を求められるため、長期居住のリスクを抑えられます。
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