この記事の結論
- 物件選びは表面利回りと実質利回りの2つを確認し、空室リスクまで考えます。
- 空室時は家賃が止まり、募集の広告費が家賃2〜3か月分かかることもあります。
- 長期入居を見込める1LDK以上の広い間取りを選ぶのが原則です。
不動産投資の物件選びでは、表面利回りと実質利回りの2つを確認し、数字に表れにくい空室リスクまで考える必要があります。そのうえで私が重視する条件が、原則として1LDK以上の広い間取りです。
利回りが6％、8％、10％、12％と表示されていても、その数字だけでは本当に利益が残る物件か判断できません。見栄えのよい利回りと、実際の賃貸経営で手元に残るお金は別物だからです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。その経験から、利回りだけを追う物件選びは危険だと言い切れます。
不動産投資で確認すべき2つの利回り
表面利回りは物件の見栄えを示す数字
不動産ポータルサイトや物件資料に大きく掲載されている数字は、基本的に表面利回りです。計算式は年間家賃収入÷物件価格です。
計算が簡単で、物件同士を比較する最初の材料にはなります。しかし、管理費や固定資産税などの支出が反映されていません。表面利回りが高いという理由だけで購入を決めてはいけません。
実質利回りでもすべてのリスクは分からない
実質利回りは、家賃収入から管理費、固定資産税などの運営費を差し引いて算出します。表面利回りより一歩進んだ指標であり、収益性を検討するうえで欠かせません。
ただし、実質利回りだけでも十分ではありません。計算の前提となる家賃収入が、継続して入るとは限らないからです。空室になれば家賃は止まり、次の入居者を募集する費用も発生します。
利回りの種類と計算式を整理したい方は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安をわかりやすく解説も確認してください。
利回りを崩す空室と広告費
空室の損失は、家賃が入らないことだけではありません。入居者を紹介した仲介業者へ広告費を支払う必要があり、家賃の2〜3か月分になることがあります。入居付けが難しい物件では、半年分を積まなければ募集が進まない状況もあり得ます。
仮に2〜3年ごとに退去が発生し、そのたびに空室期間、原状回復、広告費が重なれば、資料上の利回りは簡単に崩れます。運営費を抑えるには、退去頻度が低く、長期入居を期待できる物件を選ぶことが重要です。
空室が続けば、収支だけでなく精神的な負担も増えます。本業に支障を出さないためにも、購入前の物件選定と入居付けの設計が必要です。
私が1LDK以上の間取りを選ぶ理由
私が物件のスペックで重視しているのは、広い間取りです。都市部でも、原則として1LDK以上を選びます。
ワンルームや1Kは単身者向けで、入退去が多くなりやすい物件です。学生など生活環境が変わりやすい入居者を主な対象とするため、ファミリー向け物件と比べて長期入居を見込みにくくなります。
さらに、ワンルームや1Kは供給が多く、競合物件との差別化も容易ではありません。部屋が一つしかないため、クロスや照明、ペット可、外国人可、Wi-Fiなど、打てる対策が限られます。
一方、2DKや2LDKなどの広い間取りは、部屋ごとに内装を変えるなど差別化の幅があります。ファミリー層は学校、スーパー、生活環境との関係から転居の負担が大きく、長期入居につながりやすい点も強みです。単身者でも、築年数と家賃が同程度なら、狭い部屋より広い部屋を選ぶ理由があります。
ワンルーム投資特有の問題は、医師のワンルーム投資失敗の実例でも詳しく解説しています。
利回りと間取りだけで購入を決めない
1LDK以上なら無条件で安全という意味ではありません。不動産は一つとして同じものがなく、土地、建物、接道、再建築の可否、周辺環境、賃貸需要を個別に確認する必要があります。
物件資料の細部を読み、現地調査で写真や動画を残し、資料との違いがないか確認します。出口で売却するときに、融資残高より低い価格でしか売れなければ、自己資金を追加しなければ返済できない場合もあります。購入時から運営と出口の両方を見ることが不可欠です。
まとめ
不動産投資の利回りを見るときは、次の順序で判断してください。
- 表面利回りは比較の入口として使う
- 実質利回りで管理費や固定資産税などを反映する
- 空室期間と入居募集の広告費まで想定する
- 原則として1LDK以上の広い間取りを選ぶ
- 現地調査と出口戦略を含めて個別に判断する
高い表面利回りは、収益を保証する数字ではありません。数字の前提と、入居者がその物件を選び続ける理由を確認することが、長期的に利益を残す物件選びにつながります。
不動産投資の基本から体系的に学びたい方は、拙著初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。
よくある質問
表面利回りと実質利回りは何が違いますか？
表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、管理費や固定資産税などの支出が反映されていません。実質利回りはそれらの運営費を差し引いて計算しますが、それでも空室で家賃が止まるリスクまでは分かりません。
利回りが高い物件でも失敗するのはなぜですか？
空室になると家賃が止まり、入居者募集の広告費が家賃の2〜3か月分かかることがあるためです。2〜3年ごとに退去が発生し、空室期間・原状回復・広告費が重なれば、資料上の利回りは簡単に崩れます。退去頻度が低く長期入居を期待できる物件選びが重要です。
ワンルームより広い間取りがよいのはなぜですか？
ワンルームや1Kは単身者向けで入退去が多く、供給も多いため差別化が難しいからです。1LDK以上の広い間取りはファミリー層の長期入居につながりやすく、内装で差別化できる幅もあります。ただし間取りだけで決めず、土地や賃貸需要など個別の確認が必要です。
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