結論から言います。価格3,000万円、表面利回り12％の一棟アパートを一定の条件で購入した場合、年間の手残りは169万円、月平均では約14万円です。
もちろん、利回り12％なら無条件で買ってよいわけではありません。しかし、医師の信用力を生かして収益性と資産価値のある一棟アパートを取得できれば、1棟目からプラスのキャッシュフローを確保できます。
私は現役の整形外科医として、2019年から不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。今回は、年収1,500万円の医師が高利回りアパートを購入する想定で、具体的な収支を解説します。
利回り12％・3,000万円の一棟アパートを試算
今回想定するのは、地方の政令指定都市にあり、駅から車で10〜20分程度のエリアに立つ築25年の軽量鉄骨アパートです。
- 物件価格：3,000万円
- 年間家賃収入：360万円
- 表面利回り：12％
- 自己資金：300万円
- 融資額：2,700万円
- 金利：2％
- 融資期間：30年
- 年間返済額：119万円
物件価格とは別に、不動産取得税、仲介手数料、登記費用などの諸費用がかかります。今回の想定では、自己資金と諸費用を合わせて約500万円を用意します。
表面利回りは、年間家賃収入360万円を物件価格3,000万円で割った12％です。ただし、この数字には空室や管理費、固定資産税、ローン返済が反映されていません。利回りの考え方を整理したい方は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安をわかりやすく解説も参考にしてください。
年間キャッシュフローは169万円
実際の手残りを計算します。年間家賃収入360万円に対して、空室損を5％、管理費や固定資産税などの運営費を15％とします。
- 年間家賃収入：360万円
- 空室損5％：18万円
- 運営費15％：54万円
- 年間ローン返済：119万円
計算式は360万円－18万円－54万円－119万円＝169万円です。年間169万円なので、月平均では約14万円のプラスとなります。これが、私たちが1棟目で狙うキャッシュフローの一例です。
一方、価格6,000万円で利回り6〜7％の物件では、手残りが年間50万円前後にとどまるケースがあります。価格が高い物件を買うことよりも、投資額に対して十分な家賃収入が入り、返済後にも現金が残る物件を選ぶことが重要です。
医師の信用力は高収益物件の取得に使う
一般に、融資可能額の目安は年収の10倍といわれます。しかし、医師や年収1,000万円以上の会社員は信用力が高く、金融機関と正しく交渉すれば年収の15倍程度の融資を引き出せる場合があります。
この信用力を、利回りの低い物件を無理に買うために使うべきではありません。私が重視するのは、地方や関東近郊にある、土地の価値と収益性を備えた一棟アパートです。物件単体で利益を生み、返済が進む実績を作れば、将来は個人の年収だけでなく、不動産事業そのものを評価してもらえる可能性が高まります。
ただし、銀行が融資しやすい物件と、投資家にとってよい物件は別です。銀行から紹介された物件でも、狭い間取りで家賃下落が懸念され、利回りも十分でなければ私は購入しません。融資が付くことを購入理由にしてはいけません。
表面利回りだけで購入を決めない
今回の試算では年間169万円が残りますが、利回り12％という数字だけで判断するのは危険です。実際には、次の条件を総合して評価します。
- 接道状況
- 間取りと駐車場
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 土地の広さと価値
- 築年数
- 人口推移
- 地価が上昇傾向か下落傾向か
収益性が高くても、土地の価値が乏しい物件や、将来の賃貸需要に不安がある物件は避けます。反対に、土地と建物の資産評価があり、収益還元法で見ても優れた物件なら、次の融資にもつながりやすくなります。詳しい基準は、資産価値が下がらない物件とは？医師の不動産投資で「負けない物件」を見極める4つの基準で解説しています。
まとめ
価格3,000万円、表面利回り12％、年間家賃収入360万円の一棟アパートは、今回の条件では年間169万円のキャッシュフローを生みます。医師の不動産投資では、高い信用力を単に借入額を増やすためではなく、収益性と資産価値を両立した物件の取得に使うことが重要です。
不動産投資には空室や突発的な修繕があります。それでも、物件選定、融資、管理、修繕には再現できる型があります。数字を確認し、知識を学び、不動産投資に精通した人の知見を借りながら進めれば、安定した不動産事業を構築できます。
医師が不動産投資を始める際の基本は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)にもまとめています。
よくある質問
価格3,000万円・表面利回り12％の一棟アパートを購入すると、年間の手残りはいくらになりますか？
年間家賃収入360万円から空室損5％の18万円、運営費15％の54万円、年間ローン返済119万円を差し引くと、年間の手残りは169万円です。月平均では約14万円のプラスとなり、1棟目からキャッシュフローを確保できる一例です。
医師は年収の何倍まで不動産投資の融資を受けられますか？
一般に融資可能額の目安は年収の10倍といわれますが、医師や年収1,000万円以上の会社員は信用力が高く、金融機関と正しく交渉すれば年収の15倍程度の融資を引き出せる場合があります。ただし、この信用力は利回りの低い物件を無理に買うためではなく、収益性と資産価値のある物件の取得に使うことが重要です。
表面利回りが高ければアパートを購入してよいのですか？
表面利回りの数字だけで購入を判断するのは危険です。接道状況、間取りと駐車場、市街化区域かどうか、土地の広さと価値、築年数、人口推移、地価の傾向などを総合して評価し、土地の価値が乏しい物件や将来の賃貸需要に不安がある物件は避ける必要があります。
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