絶対に買ってはいけないアパート5選｜2025年版

2025年にアパートを購入するなら、利回りだけで判断してはいけません。結論から言えば、修繕履歴が不明な物件、問題のある擁壁上の物件、需要のない間取り・設備の物件、借地権の物件、市街化調整区域の物件は、初心者の1棟目には不向きです。

金利が上昇し、建築費や修繕費も高騰するなか、以前なら許容できた小さな問題が不動産経営を圧迫します。高利回りに見えても、購入後の修繕や出口まで含めれば赤字になる物件はあります。

私は2019年に不動産投資を始め、現役の整形外科医として働きながら、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。その経験から、買う前に必ず確認すべき5つの地雷を解説します。

買ってはいけないアパートの建物リスク

1．修繕履歴がまったくわからない物件

相続した所有者が管理状態を把握しておらず、修繕履歴も残っていない物件が市場に出ています。このような物件は、外からきれいに見えても、どこをいつ直したのか判断できません。

購入直後に屋根や外壁、設備などの修繕が必要だと判明すれば、数百万円単位の支出が発生し、初年度から大幅な赤字になる可能性があります。売主への聞き取りだけでなく、工事記録や領収書など、確認できる資料の有無を見ます。履歴がない場合は、必要な修繕費を織り込んでも収支が成立するかを判断します。

2．問題のある擁壁や高低差を抱える物件

擁壁の上に建つ物件がすべて悪いわけではありません。建築確認などの記録があり、頑丈に造られた擁壁なら検討できます。問題は、行政への申請記録がなく、石積みやひび割れなどが見られる古い擁壁です。

将来、建物を解体して再建築する際に擁壁まで造り直すことになれば、1,000万円、2,000万円、あるいはそれ以上かかる場合があります。高利回りで投資資金を早期に回収する明確な戦略がない限り、古くて利回りも低い擁壁物件は選びません。

入居需要と権利関係に潜む地雷

3．需要のない間取り・設備の物件

古いワンルームなどに多い3点ユニットは、風呂・トイレ別の部屋より入居者に選ばれにくくなります。同じ立地、家賃、築年数、間取りなら、風呂・トイレ別が選ばれるからです。空室を埋めるために家賃を下げれば、想定利回りも崩れます。

ただし、3点ユニットだから無条件で買えないわけではありません。ホテルライクな内装にするなど、弱点を打ち消す部分リフォームができ、なおかつ高い利回りを確保できるなら検討余地はあります。フルリフォームではなく、入居者に選ばれるポイントへ費用を絞ることが重要です。

表面上の数字だけでなく利回りの意味を整理したい方は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安をわかりやすく解説も参考にしてください。

4．借地権の物件

借地権物件は土地を所有せず、借りた土地の上に建物を持つ形です。所有権の物件より6〜7割程度の価格で売り出されることがあり、割安に見えます。しかし、毎月の地代が発生し、建て替え時には地主の承諾や追加費用が必要になる可能性があります。

契約書には、建て替えが可能か、承諾料や更新費用が必要か、地主との協議事項は何かが記載されています。建物が老朽化しても再建築できなければ、土地を所有していないため資産価値がゼロへ近づきます。出口まで設計できる経験者向けであり、初心者の1棟目には勧めません。

出口を失う市街化調整区域

5．市街化調整区域の物件

販売資料に市街化調整区域と記載された物件は、原則として避けます。市街化調整区域は市街化を抑制する区域であり、現在の建物を解体した後、同じ建物を再建築できるとは限りません。行政の許可が必要になり、その扱いは市によって異なります。

所有者自身では制御できないうえ、売却時にも買い手が同じ不安を抱えます。出口に不確実性が残るため、あえて初心者が選ぶ理由はありません。資産価値を含めた物件選びは、資産価値が下がらない物件とは？医師の不動産投資で「負けない物件」を見極める4つの基準でも詳しく解説しています。

まとめ

買ってはいけないアパートの共通点は、購入後の支出や入居需要、再建築、売却を自分で制御しにくいことです。物件を判断するときは、次の5点を確認します。

• 修繕履歴を資料で確認できるか
• 擁壁の状態と行政上の記録に問題がないか
• 現在の入居者に選ばれる間取り・設備か
• 借地契約と建て替え条件を理解できるか
• 市街化調整区域ではなく、出口を描けるか

リスクを知る目的は、怖がって動かないためではありません。該当する物件を避け、収益と出口を説明できる物件を選ぶためです。不動産は時間を味方につける事業なので、学びながら物件を見続け、条件の整った一棟を確実に選びます。

医師が不動産投資を始める際の基本は、私の著書初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)にもまとめています。

よくある質問

初心者が避けるべきアパートにはどんな特徴がありますか？

修繕履歴がまったくわからない物件、記録のない古い擁壁の上の物件、風呂・トイレが一体の3点ユニットなど需要のない間取りの物件、借地権の物件、市街化調整区域の物件の5つです。共通点は、購入後の支出や入居需要、再建築、売却を自分で制御しにくいことです。高利回りに見えても、修繕や出口まで含めると赤字になる物件があります。

修繕履歴がわからない中古アパートを買うとどうなりますか？

購入直後に屋根や外壁、設備の修繕が必要と判明すれば、数百万円単位の支出が発生し、初年度から大幅な赤字になる可能性があります。売主への聞き取りだけでなく、工事記録や領収書など確認できる資料の有無を見ることが大切です。履歴がない場合は、必要な修繕費を織り込んでも収支が成立するかで判断します。

借地権付きの物件が割安なのはなぜ危ないのですか？

借地権物件は土地を所有せず借りた土地の上に建物を持つ形で、所有権物件の6〜7割程度の価格で売られることがありますが、毎月の地代がかかり、建て替え時には地主の承諾や追加費用が必要になる可能性があります。建物が老朽化しても再建築できなければ、資産価値はゼロに近づきます。出口まで設計できる経験者向けで、初心者の1棟目には勧められません。

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