不動産投資で失敗しない人には、共通する判断基準があります。物件を雰囲気や表面的な利回りだけで選ばず、土地の資産価値、仕入れ価格、運営のしやすさ、出口戦略を一貫して確認していることです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円に達しています。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南するなかでも、成功する先生ほど「何を買うか」だけでなく、「なぜ買えるのか」「最後にどう売るのか」まで考えています。
今回は、医師から寄せられる鋭い質問をもとに、私が物件を判断するときの本質的な基準を解説します。
物件ではなく、永続する土地を買う
大規模な地震が起きたら、不動産の資産価値はゼロになるのでしょうか。私の答えは、短期的には大きな影響を受ける可能性があるものの、長期的には必ずしもゼロにはならない、です。
被災直後はインフラが壊れ、入居者が住み続けられなくなることがあります。しかし、都心や地方の中心地など、一定の人口と需要がある地域は復興が進みます。一方、人口減少が続く地域ではインフラの復旧が遅れる可能性があるため、同じ価格や利回りでもリスクは異なります。
そこで重要になるのが土地の価値です。一般的には、物件価格に対する土地価格の割合が70％以上あれば、一定のリスクを抑えやすいといわれます。私が理想とするのは、物件価格のほぼ100％を土地の価値で説明できる物件です。
土地の価値が購入価格に近ければ、建物が古くても、解体後の更地を売却する選択肢が残ります。つまり、建物は収益を生む装置であり、資産の土台は土地です。私はアパートを買うというより、永続する土地を仕入れる感覚で判断しています。
資産価値を見極める具体的な視点は、資産価値が下がらない物件とは？医師の不動産投資で「負けない物件」を見極める4つの基準でも詳しく解説しています。
築古や地震のリスクは仕組みで管理する
築古物件や旧耐震基準の物件だからといって、それだけで投資対象から外す必要はありません。重要なのは、想定される損失に対して、あらかじめ対策を用意できているかです。
地震や火災による建物の損害には、火災保険や地震保険を適切に付けて備えます。実際の保険金は契約内容や損害区分に応じて決まりますが、建物が損傷した場合の解体や再建に充てられる可能性があります。土地の資産価値が残る物件であれば、建物の損傷がそのまま投資全体の破綻を意味するわけではありません。
したがって、築年数だけを見て「古いから危険」と判断するのは不十分です。立地、土地価格、保険、修繕費、解体後の出口までを一体として評価します。築古物件を検討する際の注意点は、安い築古アパート投資の注意点3つ｜医師があえて「築古」を狙う理由も参考になります。
成功の7割、8割は安く仕入れられるかで決まる
ポータルサイトに掲載された物件が、すべて悪いわけではありません。ただし、掲載価格のまま買って十分な利益が残る物件は多くありません。
不動産業者は、まず信頼関係のある買い手へ情報を紹介することがあります。その段階で売れなかった物件がポータルサイトへ掲載される場合もあります。また、売却を周囲に知られたくない売主の意向により、公開されない物件も存在します。
多くの投資家の目に触れれば、購入希望者が増え、価格競争になりやすくなります。相場より安く買うことが難しくなり、購入後に価格を上げる工夫をしても利益の余地は限られます。
商売の基本は、安く仕入れて高く売ることです。不動産投資でも、仕入れが成否の7割、8割を決めます。上流の情報へアクセスするには、不動産業者との継続的な関係、知識、購入判断の速さ、買い手としての信頼が必要です。
融資は物件の数字と投資家本人の両方で決まる
法定耐用年数を超えた物件でも、融資を受けられる可能性はあります。ただし、年収、自己資金、属性、物件の収益性によって判断は変わります。
銀行が見るのは物件のスペックだけではありません。投資家が不動産経営を理解しているか、入居を維持できるか、安く購入して高く売却できるか、事業を継続できるかという定性的な部分も評価します。
医師の年収や与信は強みですが、それだけで融資が決まるわけではありません。物件の価値、収支、運営方針、出口戦略を説明できて初めて、医師としての属性を有効に使えます。
そもそも医師に不利な物件が集まる仕組みは、なぜ不動産投資はやめとけと言われるのか——カモにされる3つの構造で説明しています。
まとめ
私が物件を判断する基準はシンプルです。
- 将来にわたって価値が落ちにくい土地か
- 相場より安く仕入れられているか
- 購入後の運営がしやすいか
- 高値で売却するための出口戦略があるか
利回り、築年数、融資期間といった個別の数字は重要です。しかし、一つの数字だけで結論を出してはいけません。土地、建物、保険、融資、運営、売却をつなげて考えることが、不動産投資で失敗しない人の共通点です。
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よくある質問
不動産投資で失敗しない人にはどのような共通点がありますか？
物件を雰囲気や表面的な利回りだけで選ばず、土地の資産価値、仕入れ価格、運営のしやすさ、出口戦略を一貫して確認していることです。一つの数字だけで結論を出さず、土地、建物、保険、融資、運営、売却をつなげて考える姿勢が共通点です。
築古物件や旧耐震基準の物件は投資対象から外すべきですか？
築年数だけで外す必要はありません。火災保険や地震保険で損害に備え、土地の資産価値が残る物件であれば建物の損傷が投資全体の破綻を意味するわけではないため、立地、土地価格、保険、修繕費、解体後の出口までを一体として評価することが重要です。
不動産投資では物件を安く仕入れることがなぜ重要ですか？
商売の基本は安く仕入れて高く売ることであり、不動産投資でも仕入れが成否の7割、8割を決めるからです。上流の情報にアクセスするには、不動産業者との継続的な関係、知識、購入判断の速さ、買い手としての信頼が必要とされます。
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